Taux de capitalisation immobilier : NOI et valeur
Du loyer annuel, des pertes, des autres revenus et des charges au NOI, puis au taux de capitalisation selon votre prix ou valeur ; pas un accord de prêt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur établit un scénario annuel unique à partir de six données. Du loyer brut prévu, on retire votre provision pour inoccupation et impayés. On ajoute les autres revenus, déjà nets de leurs impayés, avant les charges. On retranche ensuite les charges d'exploitation, ce qui donne le NOI, puis on le divise par le prix payé ou la valeur fournie. Un NOI négatif ou nul reste valable. Vous n'obtenez ni évaluation, ni note de marché, ni analyse de crédit complète.
À Qui S'adresse cet Outil
Acheteurs, propriétaires et professionnels de l'immobilier l'utilisent pour examiner le revenu annuel d'un immeuble avant de parler financement. À vous de compter revenus et charges de la même manière d'un calcul à l'autre, et d'appliquer le prix ou la valeur selon une seule et même règle. L'examen du prêteur et les documents de l'immeuble restent des étapes à part.
Comment Ça Marche
Sélectionnez d'abord le type de prix, puis remplissez les cinq montants en inscrivant 0 pour tout poste inexistant. Tous doivent couvrir la même période de 12 mois. Le loyer s'inscrit en brut, avant la vacance. Les autres revenus s'inscrivent tels qu'ils sont réellement encaissés. Appuyez sur Calculer. Vérifiez ensuite les six résultats et les cinq valeurs exactes, avant arrondi. Un très petit montant garde son signe, positif ou négatif.
Questions Fréquentes
NOI, taux de capitalisation : que désignent ces termes dans le calculateur ?
Le NOI correspond au revenu annuel qui reste une fois l'inoccupation déduite, duquel on retire ensuite les charges d'exploitation. Pour obtenir le taux, on prend ce NOI ÷ le prix d'achat ou la valeur saisie, puis × 100. Six résultats s'affichent. D'abord la perte d'inoccupation, le loyer net et le revenu total. Puis le NOI, le taux lui-même et le surplus ou déficit. Les cinq valeurs exactes refont le même calcul sans arrondi. Elles n'ajoutent aucun indicateur et ne démontrent aucun encaissement.
Comment la vacance et les autres revenus sont-ils traités ?
La perte d'inoccupation frappe le loyer, rien d'autre. Inscrivez le loyer annuel prévu en brut, avant la provision pour inoccupation et créances irrécouvrables que vous choisissez. Les autres revenus, déjà nets de leurs propres impayés, s'additionnent avant les charges sans subir de nouvelle déduction. Prenons 60 000 $ US de loyer : moins 10%, il reste 54 000 $ US. Avec 3 000 $ US d'autres revenus, vous arrivez à 57 000 $ US. Retirez ensuite 18 000 $ US de charges, et le NOI est de 39 000 $ US. N'entrez jamais le loyer déjà encaissé comme loyer brut, sinon l'inoccupation sera déduite en double.
Le calcul accepte-t-il un loyer nul, aucune charge ou un NOI négatif ?
Oui, si le montant est réellement zéro ; une case vide ou inconnue n'est pas zéro. Avec 10 000 $ US de charges et aucun revenu d'exploitation, un achat à 500 000 $ US donne un NOI de −10 000 $ US et un taux de −2%. C'est une perte d'exploitation, et non un refus de prêt automatique. Le seuil de rentabilité exige un NOI d'exactement zéro, non un affichage arrondi. Même positif, le NOI précède les coûts exclus.
Pourquoi le prix ou la valeur, et pas la mise de fonds ou le coût total du projet ?
Le taux de capitalisation s'obtient en divisant le NOI par le prix ou la valeur que vous saisissez, jamais par la mise de fonds ni par votre argent personnel. Avec un NOI de 36 000 $ US pour un prix de 500 000 $ US, on obtient 7,2 %. Rapporté à une valeur de 600 000 $ US, ce même NOI donne 6 %. L'outil n'évalue aucun de ces montants. Si vous rapportez le NOI au coût complet du projet, vous parlez plutôt de rendement sur coût. Quant au rendement des fonds propres (cash-on-cash), c'est le flux de trésorerie après le service du prêt ÷ votre mise de fonds. Le calculateur ne substitue ni le rendement sur coût ni le cash-on-cash au taux de capitalisation.
Quelles charges d'exploitation compter, et lesquelles écarter ?
Les coûts annuels récurrents, définis chaque fois de la même façon : impôt foncier, gestion, assurance de l'immeuble, services payés par le propriétaire et entretien courant. Les frais liés aux autres revenus ne se comptent qu'une fois. Exclus : travaux d'immobilisation, amortissement, frais d'acquisition, capital et intérêts du prêt, assurances et frais de financement. Impôt foncier inclus, impôt sur le revenu du propriétaire exclu. Les pratiques de réserve varient, et l'outil n'atteste pas le NOI d'un prêteur.
Fractions de cent et taux minuscules : comment sont-ils affichés ?
Les montants non nuls inférieurs à 0,01 $ US en valeur absolue conservent leur signe au lieu de s'afficher à zéro. Les pertes exprimées en pourcentage laissent parfois des fractions de cent ; ces très petites valeurs apparaissent donc signées. Même traitement pour un taux de capitalisation non nul inférieur à 0,0001 %. Pour le reste, l'arrondi se fait au cent près côté montants, et à quatre décimales côté taux ; à mi-chemin exact, on arrondit en s'éloignant de zéro. Les valeurs brutes de la méthode peuvent s'afficher en notation scientifique. C'est le signe exact du NOI, jamais l'arrondi affiché, qui tranche entre surplus, déficit ou zéro.
Un taux élevé ou les limites du formulaire signalent-ils un bon placement ?
Non. Le maximum de 2 milliards $ US par champ vient du formulaire : ni le marché ni un prêteur ne l'imposent. Il en va de même pour la plage d'inoccupation, de 0 à 100 %. Loyer et autres revenus se saisissent dans des champs distincts : le revenu total et le NOI peuvent donc atteindre 4 milliards $ US. Le taux de capitalisation peut dépasser 100 % ou devenir négatif, sans jamais être tronqué. Vous n'aurez pas de note automatique « Excellent/Bon », pas de repère régional, pas de seuil de 6 %. Tous les montants sont obligatoires et couvrent une période identique.
Que confirme la référence du prêteur ?
Des définitions, rien de plus. Le glossaire de CoreVest Finance, dans sa version consultée le 3 octobre 2026, a servi à définir le revenu brut d'exploitation (GOI), le NOI, le taux de capitalisation et les charges d'exploitation. La base de calcul, arrêtée le 30 septembre, est indépendante de cette lecture. Ce n'est pas non plus un jeu de données de marché archivé. Le glossaire ne contrôle aucune donnée de votre immeuble. Il n'établit pas de point de comparaison pour la région et ne tient pas lieu d'approbation de prêt. Aucun taux d'inoccupation moyen générique n'en a été tiré. Vérifiez à part les vrais documents de l'immeuble, la façon dont chaque coût est défini et ce que votre prêteur exige.