Calcul du DSCR : couverture du service de la dette
Calculez le DSCR à partir du revenu net d'exploitation ou du loyer que le prêteur accepte : ratio, mensualité supportable et capital théorique, côte à côte.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur vous dit si le loyer d'un immeuble couvre la mensualité de son prêt US. Tout dépend de la définition du ratio de couverture de la dette que vous retenez. Selon le revenu net, on divise le revenu net d'exploitation par la seule mensualité de capital et d'intérêts. Avec le loyer accepté, c'est le loyer reconnu par le prêteur qu'on divise par cette mensualité, plus les charges qu'il rattache au logement. Ajoutez votre ratio cible et les conditions du prêt : vous obtenez un capital maximal théorique, fondé sur la couverture seulement. Ce n'est pas un prêt accordé. Tous les prêteurs ne calculent pas ainsi.
À Qui S'adresse cet Outil
Conçu pour les investisseurs immobiliers et les professionnels du secteur, le calculateur teste un scénario de couverture défini, avec le loyer et les conditions fournis par votre prêteur, ainsi que les catégories de frais. Le programme applicable se confirme en dehors de l'outil. L'admissibilité de l'emprunteur, l'évaluation du bien, l'effet de levier et les réserves s'examinent séparément.
Comment Ça Marche
Commencez par la méthode. En mode NOI (revenu net d'exploitation), entrez le loyer attendu, le taux d'inoccupation et la totalité des frais d'exploitation. Le mode PITIA demande plutôt le loyer accepté par votre prêteur, puis, chacun dans sa case, l'impôt foncier, la prime d'assurance qu'il impose et les frais d'association (HOA). Passez ensuite aux modalités du prêt : montant, taux annuel fixe, durée, puis votre cible, disons 1,35. Même avec un montant de prêt à 0, il faut indiquer le taux et la durée : sans eux, impossible d'estimer le prêt maximal que le revenu soutient. Comparez enfin le résultat à votre cible. La mensualité que le revenu peut porter s'affiche aussi, parfois négative, avec le prêt maximal estimé.
Questions Fréquentes
Pourquoi choisir la méthode de couverture avant d'entrer le loyer ?
Parce que chaque méthode prend un numérateur et un dénominateur différents. En mode NOI, on part du loyer prévu, on retire l'inoccupation et les frais d'exploitation, puis on divise le résultat par le seul capital et intérêts. Le mode PITIA, lui, prend le loyer admissible que le prêteur a déjà accepté et le divise par la mensualité complète : capital et intérêts, taxes, assurance, frais HOA. Le loyer prévu n'est pas le loyer encaissé. Ni l'un ni l'autre n'est forcément celui que le prêteur accepte. Changer de méthode n'y change rien : votre loyer ne devient pas accepté pour autant, et vos frais d'exploitation ne passent pas dans la mensualité complète.
Des données identiques peuvent-elles atteindre une cible et manquer l'autre ?
Oui. Prenons un loyer de 4 000 $ US, une inoccupation de 5 % et des frais de 900 $ US, ainsi qu'un emprunt de 320 000 $ US sur 30 ans au taux hypothétique de 7 %. Le revenu d'exploitation atteint 2 900 $ US, et la mensualité capital plus intérêts avoisine 2 128,97 $ US. Avec un DSCR d'environ 1,3622×, vous franchissez la cible de 1,35×. Passez maintenant à un programme qui retient les 4 000 $ US de loyer et compte 900 $ US d'impôt foncier, d'assurance et de frais HOA réels. Le diviseur grimpe à 3 028,97 $ US. Le ratio tombe vers 1,3206×, sous la cible de 1,35×. Le prêt maximal suit le même écart : environ 322 882,92 $ US selon le revenu net, contre environ 310 078,95 $ US selon le loyer accepté. Aucun de ces chiffres ne signifie que le financement est approuvé.
Le calculateur choisit-il ou réduit-il le loyer admissible ?
Non. C'est vous qui entrez le loyer mensuel admissible tel que le programme l'accepte. L'outil ne tranche pas entre le bail et le rapport d'évaluation du prêteur, n'applique aucune décote de programme non documentée et ne se prononce pas sur votre admissibilité. Il ne retranche pas non plus d'inoccupation supplémentaire de ce loyer accepté. Selon le revenu net, au contraire, vous partez du loyer brut prévu et ajoutez une provision explicite pour l'inoccupation et les impayés. Chaque définition a donc sa propre base de loyer : ne reportez d'une méthode à l'autre aucun loyer, net ou brut, que le prêteur n'a pas confirmé.
Quelles dépenses faut-il inscrire dans les champs de la mensualité complète ?
Les taxes mensuelles, les sommes dues à l'association, cotisations spéciales comprises, et l'assurance exigée, telles que le programme les documente. Le capital et les intérêts n'y vont pas : l'outil les calcule déjà. Réparations, gestion ou un total de frais d'exploitation choisi au jugé ne s'ajoutent pas d'office à ces champs. Selon le revenu net, toutes les dépenses passent dans le calcul, d'après la convention que vous aurez confirmée hors de l'outil, et ce champ distinct disparaît. Un champ grisé veut dire « sans objet ». Il ne confirme pas l'absence de frais. Évitez de compter une même dépense à plusieurs endroits, et vérifiez auprès du prêteur comment il classe chacune.
Que se passe-t-il si le montant du prêt est nul ?
La mensualité de capital et d'intérêts tombe à 0. En mode NOI, il ne reste alors rien par quoi diviser : aucun DSCR ne s'affiche, mais le prêt maximal soutenu peut quand même être positif. Le mode PITIA garde un ratio possible tant que les autres charges de la mensualité ne sont pas nulles. Avec un loyer accepté de 4 000 $, des frais de 900 $ et aucun prêt, il ressort à environ 4,4444. Si ces frais, eux aussi, sont à 0, pas de DSCR. Le taux et la durée restent exigés, et le prêt maximal soutenu est donc toujours calculé. Un prêt nul ne décrit pas un achat comptant. Ce n'est pas non plus une approbation.
Peut-on atteindre la cible sans aucune marge pour un nouveau prêt ?
Oui. Prenons un loyer accepté de 1 250 $ US, 1 000 $ US de frais fixes, aucun prêt (0 $ US) et une cible fixée à 1,25× : le DSCR vaut exactement 1,25×. Formule de la mensualité soutenable : 1 250 ÷ 1,25 − 1 000 = 0 $ US. Résultat : le prêt maximal soutenu est de 0 $ US. Prenons ensuite 1 000 $ US de loyer accepté face à 1 500 $ US de frais fixes, avec la même cible de 1,25× : la mensualité soutenable tombe à −700 $ US, et l'outil continue de l'afficher. Là encore, le prêt maximal reste à 0 $ US, car les frais absorbent tout le revenu. Dès lors que le revenu d'exploitation est nul ou négatif, aucun prêt n'est soutenu. Ces chiffres servent d'exemple de calcul, pas de conditions d'un programme.
Que veulent dire la cible et le prêt maximal calculé ?
La cible s'exprime en ratio, pas en pourcentage : à 1,35, le revenu doit représenter 1,35 fois la mensualité. Le formulaire accepte de 0,8 à 2, une borne technique qui ne vient ni d'une loi ni d'une norme de prêteur. Sous 1, les versements du prêt peuvent dépasser le revenu. La mensualité soutenable, c'est le revenu divisé par la cible, diminué des charges fixes du logement lorsqu'il y en a. Lorsque ce montant est positif, votre taux comme votre durée le transforment en capital. Ce capital reflète la seule couverture. Il ne tient compte ni de la valeur de la propriété, ni du rapport prêt-valeur, ni de votre crédit. Les réserves, l'apport et les plafonds propres à chaque programme n'y figurent pas davantage. Les limites des champs, elles, ne plafonnent pas les résultats.
Quelle précision a le résultat, et quel genre de prêt suppose-t-il ?
Au cent près pour les montants. L'inoccupation, le taux et la cible acceptent jusqu'à quatre décimales. Le test de la cible, la mensualité soutenable et le prêt maximal reposent sur les paiements exacts, pas sur le relevé arrondi d'un prêteur : un DSCR affiché à 1,35× mais égal en réalité à 1,34999 n'atteint pas une cible de 1,35×. Le revenu et les paiements annuels correspondent aux montants mensuels multipliés par 12. Ce ratio ne mesure donc pas un rendement sur l'année et ne projette rien sur plusieurs années. Le calcul ne porte que sur des prêts classiques à taux fixe. Le taux saisi est un taux nominal, qui ne correspond ni au TAEG (APR) ni à une cotation du marché ; l'impôt sur les revenus et le rendement de l'investissement restent hors du calcul.