Acheter ou louer à Miami : comparaison des coûts
Acheter ou louer : comparez le loyer saisi et les sommes versées pour acheter sur la période choisie, frais d'acquisition, PMI et revente prévue inclus.
Ce Que Fait ce Calculateur
Vous voyez ici le loyer nominal que vous paieriez face à ce qu'un achat vous coûterait, sur le nombre d'années entières de votre choix. L'achat intègre les frais d'acquisition réglés comptant et une PMI simulée. La revente supposée vient en déduction, après les frais de vente et le solde du prêt encore dû selon l'échéancier. La variation annuelle de valeur, elle, peut descendre sous zéro. Rien d'autre n'entre dans ce bilan : ni gain de placement, ni avantage fiscal, ni le reste des dépenses du foyer.
À Qui S'adresse cet Outil
Locataire, acheteur ou courtier en Floride, vous pouvez y tester un scénario de logement bien défini. Frais d'achat, frais courants de propriétaire, frais de vente, PMI : appuyez chaque montant sur une soumission réelle ou sur une hypothèse que vous nommez. Le coût simulé le plus bas n'est pas forcément le bon choix pour vous. Même chose pour un écart sous 5 %.
Comment Ça Marche
Tout part du loyer que vous payez aujourd'hui chaque mois et de son évolution annuelle, en + ou −. Viennent ensuite le prix de la propriété, l'apport payé comptant sur ce prix, puis les frais d'achat après crédits. Vos frais de propriétaire ? Un seul montant fixe par mois. Si vous financez l'achat par un prêt hypothécaire, ajoutez le taux nominal et la durée, en années entières, et retenez une méthode pour la prime de PMI et sa durée. La méthode basée sur la valeur exige la valeur d'origine ; celle des mois proposés, le nombre de mois que couvre l'assurance. Achat comptant : les champs du prêt ainsi que de la PMI ne servent pas. Réglez la détention de 0 à 50 années entières, l'évolution annuelle de la valeur en + ou −, puis le pourcentage de frais de vente. Il ne reste qu'à lire le détail complet, puis l'écart loyer moins achat, qu'il soit positif ou négatif.
Questions Fréquentes
Que compare-t-on au juste, et le chiffre final mesure-t-il un gain ?
Le loyer s'additionne sur toute la détention et progresse par paliers annuels. Pour l'achat, on additionne l'apport, les frais d'acquisition réglés comptant et les mensualités prévues de capital et d'intérêts. On y joint les frais de propriétaire hors prêt que vous avez inscrits et la PMI simulée. Puis on soustrait le produit de revente supposé, net des frais de vente et du capital qui resterait dû selon l'échéancier. Prêt soldé, plus de mensualités ; les frais de propriétaire, eux, courent jusqu'à la fin de la détention. Un coût net négatif ne garantit pas que vous êtes gagnant. Le calcul laisse de côté le rendement que votre argent aurait obtenu ailleurs, l'actualisation et les déductions fiscales.
Quels frais d'achat dois-je inscrire ?
Ceux que vous payez comptant et qui ne vous seront pas rendus, moins les crédits inscrits dans vos soumissions ; sans aucun frais, mettez 0. Cette somme s'ajoute à votre mise de fonds, hors financement. N'y mettez ni l'acompte remboursable déposé en fiducie, ni les frais prépayés que vos frais mensuels de propriétaire couvrent déjà. Une charge ou un crédit ne doit figurer qu'une fois, pas deux. L'outil ne présume aucun montant type pour la Floride.
En quoi les deux options de durée de la PMI diffèrent-elles ?
Le mode basé sur la valeur compare le solde du prêt à la valeur d'origine ; le mode des mois proposés applique un nombre de mois saisi. Le premier part du principe d'un prêt conventionnel ordinaire, sur une résidence principale, sans retard de paiement. Il ne vaut ni pour les prêts à risque élevé, ni pour les prêts FHA ou VA, ni pour une assurance prise en charge par le prêteur. Comme valeur d'origine, retenez le moins élevé du prix payé et de l'évaluation faite à l'origine, même si le logement vaut plus aujourd'hui. La PMI y est comptée tant que le prêt reste au-dessus de 80 % de cette valeur. Elle prend fin au seuil de 78 % de l'échéancier ou à la moitié du terme, selon le premier atteint. À mi-terme, l'arrêt survient le mois d'après : pour 30 ans, c'est le mois 181. Le calcul ne suppose aucune demande d'annulation à 80 %. Avec le mode des mois proposés, vous saisissez de 0 à 600 mois couverts, sans dépasser la détention ni le terme du prêt. La valeur d'origine n'est alors pas requise. Votre admissibilité n'est pas vérifiée pour autant. Aucun des deux ne vaut facture, ni promesse d'annulation.
Puis-je tester un prix en recul, un achat sans prêt ou une revente dès l'achat ?
Oui, tout cela se teste. Pour le loyer comme pour la valeur, l'évolution annuelle peut aller de −100 % à 100 %. Vous fixez ces hypothèses vous-même, et l'outil ne les présente jamais comme des prévisions. Une mise de fonds égale au prix d'achat supprime le prêt : taux, terme et PMI ne servent plus. Avec 0 comme durée de détention, vous simulez une revente immédiate, frais d'achat et de vente toujours inclus. Attention : 5,0 veut dire cinq années entières, et non cinquante. Pas d'années partielles.
Que signifie un solde de revente négatif ?
Que la sortie simulée vous coûterait de l'argent. On part de la valeur du logement, on retire les frais de vente, puis le capital encore dû selon l'échéancier. Résultat sous zéro ? Il faudrait remettre des fonds pour vendre, et l'outil affiche ce chiffre négatif tel quel. Ce solde théorique diffère du relevé de remboursement daté que fournit votre créancier, car des intérêts et des ajustements de clôture peuvent y manquer. Le jour où vous vendez pour de vrai, faites établir des montants récents. Vos frais fixes de propriétaire ne sont pas des factures futures attestées, et une valeur de vente hypothétique ne dit pas ce que vous encaisserez.
Comment interpréter l'écart, la zone des 5 % et l'arrondi ?
C'est le loyer total, déduction faite du coût net de l'achat. Positif, il donne l'avantage à l'achat dans ce calcul. Négatif, à la location. Si l'écart reste sous 5 % du plus élevé des deux coûts, le calcul les juge proches, mais cela ne veut pas dire qu'ils s'équivalent en tout. Chaque montant périodique est arrondi à deux décimales, puis additionné, et la mensualité du prêt se calcule sans arrondi et ne remplace pas le relevé du prêteur. Passé 10 000 milliards de dollars US, le résultat est rejeté comme hors limites, jamais tronqué. Ne corrigez que des chiffres réels, vérifiez vos devis et relancez.