Puntos de hipoteca: ¿conviene comprarlos?
Compara puntos de hipoteca pagados al contado frente a la tasa cotizada: ahorro en los meses que elijas, mes de recuperación y balance de todo el plazo.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora compara dos préstamos de tasa fija que tienen igual monto e igual plazo. En el préstamo A no pagas puntos; en el B pagas al contado un paquete de puntos. La calculadora usa la tasa que ingresas para ese paquete, no una rebaja estándar por punto. Lo que ahorras en pagos durante el periodo que elijas y el ahorro de intereses en todo el plazo son resultados distintos y se muestran por separado.
Para quién es
Sirve para cotizaciones con puntos de préstamos en Estados Unidos, en dólares, que comparten monto y plazo de amortización y en las que todo lo demás cuesta igual.
Cómo funciona
Los seis datos son obligatorios, incluidas la tasa del paquete de puntos y la duración del periodo en meses completos. El cálculo supone que pagas los puntos al contado. También supone que los demás costos son idénticos en A y en B, o que quedan fuera. Antes de usar los números, revisa cuántos pagos se contaron, si el costo se recupera y cada resultado a plazo completo.
Preguntas frecuentes
¿Qué precio tiene cada punto de descuento?
Cuesta el 1% del monto que pides prestado, antes de redondear al centavo. Con 2 puntos sobre un préstamo de US$400,000, pagas US$8,000 en efectivo. Ese precio no indica cuánto baja la tasa, así que ingresa la tasa cotizada para el paquete que elegiste. Este cálculo admite de 0 a 4 puntos; ese margen es de la herramienta y no un tope legal.
¿Cada punto rebaja la tasa en 0.25 puntos porcentuales?
No. La calculadora no supone una rebaja fija por punto, porque el prestamista puede fijar un precio diferente para cada paquete. Por eso la tasa cotizada es un dato obligatorio. Bajar del 6.5% al 6% significa restar 0.5 puntos porcentuales, no aplicar un recorte relativo del 0.5%. Estas cifras son ejemplos, no tasas ni ofertas actuales. Con 0 puntos, la tasa cotizada debe ser igual a la tasa base.
¿Se puede financiar el costo de los puntos dentro de la hipoteca?
Aquí no. El capital queda tal como lo ingresas y los puntos son un pago aparte, al contado. La comisión equivale a capital × puntos ÷ 100, con un único redondeo al centavo; si cae justo en medio centavo, se redondea hacia arriba. Si financias la comisión, varían el capital y los pagos, y necesitarías otra comparación con préstamos equivalentes.
¿Lo que ahorro en el periodo elegido equivale al interés que me evito hasta vender?
No. Se trata de sumar, mes tras mes, la diferencia entre los pagos de capital e intereses de A y de B durante tu periodo. Réstale lo que pagaste al inicio por los puntos y tienes el neto. Ojo: los saldos por pagar pueden quedar distintos. El cálculo deja de lado el patrimonio (equity) en la vivienda, lo que cobrarías al vender y los impuestos. Tampoco considera pagar antes de tiempo, los gastos de refinanciar ni el valor temporal del dinero.
¿Cuándo se recupera lo que pagaste en puntos?
En el primer mes del calendario de pagos, dentro del plazo, en que tu ahorro acumulado exacto iguala o supera el costo de los puntos. Por ejemplo, si pides US$400,000 a 30 años y pagas 2 puntos para bajar la tasa del 6.5% al 6%, recuperas el costo en el mes 62. Si miras ese mismo caso a los 60 meses, después de restar los US$8,000 el neto todavía está unos US$195.80 en negativo. Recuperar el costo no es lo mismo que ganar dinero.
¿Por qué no aparece mes de recuperación si mi pago baja?
El ahorro puede no alcanzar para cubrir el costo de los puntos antes del último pago. Supón un préstamo hipotético de US$400,000 a diez años, con 1 punto, al 6.375% en lugar del 6.5%: te ahorras unos US$25.40 mensuales. Tras 120 pagos eso suma US$3,047.88, menos que el costo de US$4,000 de los puntos. El mes 158 no se alcanza en ese préstamo. Si los puntos no cuestan nada en efectivo, el resultado lleva su propio estado: una recuperación de 0 indica que no hay gasto que devolver, y eso no equivale a ganar dinero al instante.
¿Y si mi periodo de análisis supera el plazo del préstamo?
El conteo de pagos termina en la fecha de liquidación programada. Un préstamo a diez años nunca pasa de 120 pagos, aunque escribas 600 meses. El ahorro de intereses a plazo completo usa todos los pagos programados, sin descontar los puntos. El neto a plazo completo se calcula aparte y resta el pago de los puntos por única vez. Que la pantalla muestre 0 tras redondear no prueba que la diferencia sea exactamente nula.
¿Qué no cubre la calculadora?
Todo lo que va más allá del capital, los intereses y los puntos. Fuera del cálculo quedan los créditos del prestamista, la cuenta de reserva para impuestos y seguro y las demás comisiones del préstamo, igual que un seguro hipotecario que cambie de una oferta a otra. Iguala esos rubros o déjalos fuera de forma explícita; si no coinciden, compara directamente las cotizaciones de cada préstamo. El costo total y la tasa de porcentaje anual (APR) no aparecen aquí, y el resultado no equivale a una aprobación. No confirma deducciones fiscales ni te asegura un rendimiento, así que revisa aparte las ofertas reales y cualquier plan de pago anticipado.