Hipoteca de tasa variable o fija: compara pagos con topes
Compara una ARM con una hipoteca fija: P&I inicial, ajustes con topes cada 6 o 12 meses, según elijas, y techo del contrato, aparte de la tasa alcanzada.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora pone lado a lado una hipoteca de tasa fija y una de tasa variable (ARM), ambas con idéntico capital y amortización. De la ARM verás el pago inicial y un recorrido hipotético que sube hasta donde lo dejan los topes. La frecuencia de ajuste la decides tú. Cada vez que la tasa se ajusta, la deuda pendiente vuelve a repartirse entre los meses restantes, y la calculadora recorre cada cambio programado hasta liquidar el préstamo. No adivina el índice. Tampoco dice cuál sale más barato en total.
Para quién es
Sirve si comparas en dólares condiciones compatibles de hipotecas ARM y de tasa fija en Estados Unidos, con ajustes cada semestre o cada año.
Cómo funciona
Completa los nueve campos; las tasas y topes que aparezcan por defecto no están confirmados. Elige el periodo inicial y el plazo común, con ajustes cada 6 o 12 meses. Repasa las 13 métricas y cada ajuste. Fíjate sobre todo en el primer ajuste, la tasa que se alcanza y la primera cuota máxima.
Preguntas frecuentes
¿Qué calcula esta comparación?
Te muestra qué pagarías cada mes de capital e intereses mientras dura el periodo de arranque de la ARM, qué pagarías con tasa fija y un escenario extremo donde cada tope se agota hasta la última cuota. Los dos préstamos usan idéntico monto y plazo. Si en esos primeros años la ARM cuesta más o menos por mes, lo verás marcado con + o −. No entran comisiones, seguros, escrow, APR ni el capital ganado al liquidar antes de tiempo, de modo que la herramienta no decide qué préstamo resulta más económico en general.
¿Qué distingue el periodo inicial de cada cuánto se ajusta la tasa?
Los años iniciales fijan cuánto tiempo se mantiene sin cambios la tasa de arranque. La frecuencia indica cada cuánto puede moverse después: cada 6 o 12 meses. Tras 5 años iniciales, el primer ajuste modelado cae en el pago del mes 61. Con esos mismos 5 años, los ajustes siguientes empiezan en el mes 67 si son semestrales, o en el 73 si son anuales. En un caso hipotético de US$400.000 a 30 años, arrancando en 5,5% y con topes 2/1/5, el interés sube hasta 10,5% en el mes 79 con ajustes semestrales y en el 97 con ajustes anuales. Los pagos máximos rondan US$3.473,60 en el primer caso y US$3.454,15 en el segundo. Son datos inventados, no cotizaciones.
¿Los límites de subida se expresan como porcentaje o como puntos porcentuales?
En puntos porcentuales. El tope fija lo más que la tasa puede escalar, y no se trata de puntos de descuento ni de un crecimiento porcentual. Con 5.5% de arranque y un tope vitalicio de 5 puntos, el contrato nunca pasa de 10.5%. En el resumen, ese techo aparece separado del aumento y de la tasa máxima que el préstamo toca realmente antes de liquidarse. Los límites de captura, incluido un techo de hasta 50%, son del propio formulario y no de la ley.
¿Por qué el pago se recalcula sobre el saldo pendiente?
Porque cada cuota pagada ya bajó el capital pendiente y dejó menos meses por delante. Cuando un ajuste mueve la tasa, el modelo liquida el saldo que queda justo en ese número de meses. Nada vuelve al monto original. Tampoco empieza otro plazo de 30 años. Con la tasa igual, la cuota da exactamente la misma cifra.
¿Qué pasa si el periodo inicial dura todo el plazo o un tope es 0?
Cuando el periodo de arranque abarca el plazo entero, no hay ningún ajuste antes de liquidar: los campos sobre el primer ajuste quedan sin uso y desde el mes 1 la cuota inicial ya es la máxima. Si pones un tope de subida de cero, se toma como límite confirmado y no como respuesta en blanco; los ajustes pueden seguir en el calendario aunque la tasa no se mueva. Con muy pocos ajustes por delante, o con un tope periódico de cero, es posible que el préstamo jamás toque el techo del contrato.
¿Es la ruta un pronóstico del índice más el margen?
No. La ruta toma cada subida autorizada hasta tocar el techo, pero nunca más allá del plazo restante; las tasas indexadas de verdad pueden resultar distintas. La tabla de eventos admite hasta 54 ajustes. El pago máximo puede caer después de los primeros cinco. Si tu préstamo tiene otra frecuencia, periodos de solo intereses o topes de pago, necesitas un modelo diferente pensado para eso. Igual con amortización negativa, topes a la baja o pisos de tasa.
Si el ahorro inicial es positivo, ¿la ARM es mejor?
Que el ahorro inicial salga positivo no convierte a la ARM en la mejor opción. El número se obtiene restando a la cuota fija de P&I la cuota de arranque de P&I de la ARM en cada pago del periodo inicial y sumando todos los resultados, incluidos los negativos. No equivale a intereses ahorrados, no ajusta por capital acumulado y no indica qué préstamo resulta más barato: los demás cargos pueden variar entre uno y otro, y refinanciar en el futuro no está garantizado. Tampoco el escenario de estrés replica el método con que un prestamista califica ni anticipa tu aprobación.
¿En qué parte aparecen el recorrido entero y las limitaciones de la fuente?
Tanto la pantalla de resultados como el PDF listan todos los ajustes, sin quedarse en cinco eventos. La IA trabaja con el resumen financiero entero, con sus 13 métricas, más cada ajuste. Según el manual CFPB CHARM, la duración del periodo inicial y la frecuencia de ajuste son asuntos separados; esa fuente se consultó el 2 de octubre de 2026. No prueba tus tasas, límites, cargos ni tu aprobación. Revísalos en tu propio contrato.