Comparar tasas hipotecarias: préstamos a tasa fija
Pon lado a lado dos préstamos a tasa fija del mismo monto: costo de todo el plazo, gastos en efectivo y seguro hipotecario por los meses que indiques.
Qué hace esta calculadora
Esta calculadora te ayuda a comparar tasas hipotecarias según lo que de verdad pagas en dos ofertas por el mismo monto. Ambas son a tasa fija y se terminan de pagar dentro del plazo. Cada préstamo se mide hasta el final de su propio plazo. El cálculo incluye los cargos únicos que pagas en efectivo y la prima mensual fija de seguro hipotecario durante las cuotas iniciales que indiques. La cuota de capital e intereses aparece separada de la cuota inicial con seguro. Si la diferencia queda dentro de US$1, el modelo la marca como «cercana», pero eso no significa que las ofertas sean iguales.
Para quién es
Está pensada para quienes piden un préstamo hipotecario y para profesionales inmobiliarios que revisan cotizaciones comparables de prestamistas. Usa las tasas nominales, los plazos, los datos del seguro y los gastos en efectivo que tú ingreses. El resultado no prueba que vayan a aprobarte ni que la cuota sea asumible para ti. Tampoco dice qué opción conviene si piensas vender o refinanciar antes del final.
Cómo funciona
Empieza por el monto del préstamo, el mismo para A y B. Para A y B anota la tasa fija anual del pagaré, el plazo en años, lo que pagarás en efectivo por los costos iniciales, la prima mensual de seguro hipotecario a cargo del prestatario y el número de cuotas iniciales que la incluyen. ¿No hay prima mensual extra? Escribe 0 en la prima y en el número de cuotas, pero únicamente cuando te lo hayan confirmado. Después compara la cuota de capital e intereses, la cuota inicial con seguro y el costo total de cada préstamo en todo su plazo. Las diferencias se leen como A menos B (+ o −).
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos cuenta esta calculadora y por qué dos préstamos pueden tener plazos diferentes?
Se suman el capital y los intereses previstos para cada oferta a lo largo de toda su amortización. A eso se agregan los gastos iniciales que pagas en efectivo y la prima mensual fija de seguro hipotecario que paga el prestatario en las K cuotas iniciales. El capital común se cuenta una sola vez. Los plazos pueden diferir a propósito. Cada préstamo se mide hasta su final; la calculadora no supone que las ofertas se cancelen antes en la misma fecha, ni descuenta los pagos a valor presente. Quedan fuera el impuesto predial, el seguro del hogar y las cuotas de la asociación. Los beneficios en el impuesto sobre la renta y los demás costos de ser propietario también quedan fuera.
¿Puede el seguro hipotecario volver más caro el préstamo barato?
Sí. Toma como ejemplo hipotético un préstamo de US$400,000. La oferta A, al 6.5% a 30 años y sin gastos iniciales, suma unos US$910,177.95 en capital e intereses. La B, al 6.6% y también a 30 años, no lleva seguro adicional a cargo del prestatario y llega a unos US$919,668.70. Hasta aquí gana A. Ahora agrégale su prima cotizada de US$150 durante sus 96 cuotas iniciales: son US$14,400 más, y su total sube a unos US$924,577.95. Con el seguro incluido, B queda más barata por aproximadamente US$4,909.26, antes del redondeo que se muestra en pantalla. Son totales nominales, no un VAN. La cuota inicial con seguro también cambia de lado: unos US$2,678.27 en A contra US$2,554.64 en B. Las cifras sirven de ejemplo y no son primas del mercado. Ese número de cuotas tampoco equivale a ningún plazo legal para cancelar el seguro.
¿Pagar menos cada mes significa pagar menos en total?
No. Imagina US$400,000 de capital. A: 30 años al 6.5% y US$2,000 de gastos en efectivo. B: 15 años al 6% y US$4,000 de gastos. Aquí ninguna lleva seguro mensual. La cuota de capital e intereses de A ronda los US$2,528.27, y la de B, los US$3,375.43. En todo el plazo, A acumula unos US$912,177.95 en costos cubiertos y B, US$611,576.92. La cuota más baja termina con el total más alto. Si te alcanza para la cuota mayor, y qué valor tiene para ti pagar más tarde, se analiza por separado.
¿Cómo ingreso los gastos iniciales y el seguro que paga el prestamista?
Como gastos iniciales entran solo los costos del préstamo que realmente pagas en efectivo, cada uno contado una sola vez. Nada financiado. ¿El seguro hipotecario se paga como cargo único en efectivo? Entonces va en el campo de gastos iniciales, y no lo dupliques inventando una prima mensual. Suma los costos de terceros que te cotizaron y que dependen del préstamo. Excluye los saldos reembolsables de la cuenta de custodia y cualquier partida que estarías sumando dos veces. Si el seguro va incluido en la tasa que te ofrece el prestamista, la prima extra del prestatario puede quedar en 0, pero solo si el prestamista lo confirma. Hace falta un análisis comparable aparte si los montos del préstamo no coinciden, si hay gastos financiados o si los créditos no encajan entre sí.
¿Qué es el número de cuotas con seguro?
K indica cuántas de las cuotas iniciales programadas llevan prima mensual fija de seguro a cargo del prestatario. Si hay prima, K puede ir de 1 al total de meses del plazo (años × 12); si no hay prima adicional, pon 0 tanto en el monto como en la cantidad de cuotas. Ese número no sigue ninguna regla de avalúo ni de relación préstamo-valor. Tampoco calcula la cancelación ni garantiza la fecha en que termina el seguro. Las primas que bajan con el tiempo, que empiezan más tarde o que varían no caben en este modelo sencillo. Y la cuota inicial con seguro no equivale a tu pago permanente de vivienda ni a todo lo que pagarás por ella.
¿Qué significa que el resultado quede dentro de US$1?
Que el modelo lo considera «cercano» y no marca ninguna oferta como la más barata. A o B aparece como la de menor costo solo si la diferencia exacta en todo el plazo supera US$1. Con US$0.99, o con exactamente US$1, el resultado es «cercano»; con US$1.01 ya no lo es. Aunque salga cercano, verás la diferencia con su signo + o −, y A − B es positiva cuando A cuesta más. «Cercano» no quiere decir que los préstamos sean idénticos ni exactamente iguales, que estén aprobados o que cumplan algún umbral financiero universal. Esta regla se aplica antes de redondear las cifras en pantalla.
¿Puedo poner una tasa de 0% o dejar el seguro en cero?
Sí: puedes poner la tasa y el seguro en cero si los usas como cálculo o como cotización hipotética. Eso no dice nada sobre las tasas del mercado. Sin interés, lo pagado en capital e intereses coincide con el monto prestado, y el interés es exactamente 0. Los gastos en efectivo y el seguro cotizado siguen sumando costo. Por ejemplo, US$120,000 al 0% se pagan con cuotas de US$1,000 al mes a 10 años, o de unos US$333.33 a 30 años. En ambos casos el capital pagado suma los mismos US$120,000, sin contar gastos ni seguro. Dejar el campo vacío no es lo mismo que confirmar un cero. Y con monto de préstamo en cero no hay nada que comparar.
¿Cómo influyen en la decisión el redondeo y lo que la calculadora no incluye?
Los montos conservan los centavos, las tasas admiten hasta cuatro decimales y la clasificación usa los pagos, los intereses y el costo total exactos de cada préstamo. Entre los totales mostrados y la diferencia, redondeada por separado, puede haber un centavo de desfase. No reconstruyas el resultado con las cuotas mensuales redondeadas. Esto no es el extracto de tu administrador de préstamo, ni un cálculo de APR, de punto de equilibrio o de pago anticipado. Tampoco mide el VAN, el capital acumulado en la vivienda ni las tasas variables. El impuesto sobre la renta y la aprobación del préstamo también quedan fuera. Si vas a vender o refinanciar antes de terminar el plazo, o tu calendario de pagos es distinto, necesitas un análisis aparte.