Calcular ganho de capital na venda de imóvel nos EUA
Calcule o ganho de capital do imóvel nos EUA pela base ajustada completa; o teto da Seção 121 é confirmado à parte e o ganho tributável não é o imposto.
O que esta calculadora faz
Esta calculadora monta o demonstrativo da venda de um imóvel residencial nos EUA: ganho, teto escolhido, exclusão aplicada e ganho tributável, cada item em sua linha. Ela parte da base ajustada completa, dos custos de venda elegíveis e de um teto de exclusão definido antes, fora da ferramenta. A parcela do ganho que não pode ser excluída entra em campo próprio, pelo total. Não calcula o imposto devido nem decide se você tem direito à exclusão.
Para quem é
Serve a quem vende imóvel na Flórida e a profissionais do mercado imobiliário que revisam com um consultor tributário as premissas fiscais americanas já documentadas. Todos os campos valem para um único contribuinte e uma única participação no imóvel, sem dividir a conta entre coproprietários. Não substitui a apuração da base, a declaração de imposto nem o demonstrativo de fechamento.
Como funciona
Informe em dólares quanto rendeu a venda, quais custos de venda são elegíveis e a base ajustada completa; use 0 quando não houver valor. Depois marque o modo: sem exclusão, teto integral verificado ou teto parcial calculado fora daqui. O valor parcial só entra se o modo de teto parcial estiver marcado. No campo do ganho não excluível TOTAL, coloque 0 se nada se aplicar. Confira os oito resultados. Subtraia a depreciação num lugar só, nunca duas vezes. Ganho tributável 0 não significa que você não terá imposto a pagar.
Perguntas frequentes
O ganho tributável é o imposto que vou pagar?
Não. Primeiro sai o valor realizado: preço de venda descontados os custos de venda elegíveis. Dele se tira a base ajustada completa, e o resto é o ganho. O teto da Seção 121 escolhido só incide sobre o ganho positivo elegível; o que sobra é o ganho tributável, que não é um valor de imposto. Não há cálculo de alíquota, NIIT, retenção FIRPTA nem imposto estadual. O resultado não prova imposto 0 nem dá direito a restituição.
O que entra na base ajustada completa?
O ponto de partida é a base original aplicável. Somam-se os custos de aquisição originais elegíveis e as benfeitorias; subtraem-se todas as reduções exigidas, inclusive a depreciação deduzida ou que poderia ter sido deduzida. Nem toda tarifa de financiamento ou de fechamento entra na conta. Exemplo: um imóvel comprado por US$400.000, com custos elegíveis de US$10.000 e benfeitorias de US$50.000, tem base de US$460.000. Vendido por US$800.000, com custos de venda de US$40.000, ele gera ganho de US$300.000. Com teto confirmado de US$250.000 e sem parcela não excluível, sobram US$50.000 tributáveis, valor que ainda não é o imposto.
Quando posso escolher o teto integral, de US$250.000 ou de US$500.000?
Só depois que a sua qualificação estiver resolvida fora da ferramenta. A regra geral olha para os 5 anos anteriores à venda: nesse período, o imóvel precisa ter sido seu por 2 anos ou mais e ter servido como sua residência principal pelo mesmo tempo, sem que você tenha usado a exclusão da Seção 121 numa venda feita nos 2 anos anteriores. No teto conjunto integral, o teste de propriedade pode ser cumprido por qualquer dos cônjuges; já o teste de uso e a restrição da exclusão anterior valem para ambos. Declarar em conjunto não garante esse teto. Cônjuge sobrevivente e outras exceções exigem análise própria.
A ferramenta calcula exclusão parcial?
Não. Quando o teto diminui por mudança de emprego, motivo de saúde, imprevisto ou outra exceção, o valor reduzido é definido fora daqui. Nesse caso, escolha o modo parcial e informe o montante já confirmado, mesmo que seja 0, se esse for o teto apurado. Só o teto informado entra na conta. A calculadora não conta dias qualificados e não aprova exceções.
Como depreciação e uso não qualificado mudam o resultado?
O valor a lançar é o ganho não excluível TOTAL, apurado fora da ferramenta. Esse total abrange a depreciação deduzida ou dedutível de períodos posteriores ao dia 6 de maio de 1997 e as parcelas atribuídas a uso não qualificado, sem nada contado duas vezes. Exemplo: base de US$270.000, venda de US$500.000 e custos de venda 0 dão ganho de US$230.000. Se US$30.000 não são excluíveis, o ganho elegível cai para US$200.000; com teto confirmado de US$250.000, exclui-se o total de US$200.000, enquanto US$30.000 continuam tributáveis. A depreciação já descontada da base não se deduz de novo. Não há cálculo do imposto sobre recaptura nem do rateio de escritório em casa.
Como ficam prejuízo, herança e ganho tributável zero?
O prejuízo fica negativo no demonstrativo. Na residência pessoal, em geral, ele não é dedutível e não vira restituição nem crédito. Sem ganho positivo, o ganho não excluível é 0, a exclusão aplicada é 0 e o ganho tributável é 0. Em imóvel herdado ou recebido em doação, a base correta é apurada fora da ferramenta; não use base 0 como atalho. Um ganho tributável de 0 não comprova imposto 0 nem ausência de retenção FIRPTA. Pagar o financiamento não reduz o ganho nesta conta.