Imposto de selo na Flórida: escritura e financiamento
Estime os impostos de selo da Flórida na compra: valor total da escritura, novo empréstimo, valor do imóvel em garantia e quem costuma pagar cada custo.
O que esta calculadora faz
Você calcula aqui, em dólares, os três impostos cobrados numa compra normal e tributável de imóvel na Flórida, feita com hipoteca nova registrada e garantia apenas em imóvel do estado. Cada valor tem seu campo: escritura, empréstimo novo completo e valor de mercado. O resultado mostra quanto separar, com cada imposto arredondado. Isso não é declaração de imposto. Também não decide isenção nem substitui o demonstrativo completo de fechamento.
Para quem é
Compradores, vendedores e profissionais do mercado imobiliário da Flórida usam a ferramenta para conferir o orçamento de impostos da compra com o contrato, os documentos do empréstimo e os dados de avaliação. O enquadramento jurídico do negócio e as cobranças reais se confirmam com o agente de fechamento ou com um especialista tributário adequado.
Como funciona
Comece pelo preço tributável total, incluindo a parte paga com financiamento: o empréstimo não entra de novo por cima. Depois, informe o valor inteiro do novo empréstimo, ou 0 se a compra for à vista. Não sabe o valor? Não coloque 0, porque 0 indica compra à vista. Se houver financiamento, quanto vale no mercado o imóvel situado na Flórida vai num campo próprio; não suponha que seja igual ao preço. Escolha o condado: Miami-Dade ou qualquer outro do estado. Em Miami-Dade, confirme se cabe a exceção legal da sobretaxa para residência única. A conta supõe uma compra típica, garantida apenas por imóvel na Flórida. Cada imposto aparece ao lado de quem normalmente o paga, para comparação; confira tudo com os números finais do fechamento.
Perguntas frequentes
Sobre qual valor incide cada imposto desta calculadora?
Cada imposto tem sua própria base. O selo da escritura recai sobre o preço tributável inteiro, com a parte financiada já dentro dele; o novo empréstimo, portanto, não entra por cima. Para o selo da nota promissória e da hipoteca, conta o valor de face completo do empréstimo novo. Já o imposto não recorrente sobre bens intangíveis fica com o menor valor entre esse empréstimo e quanto vale no mercado o imóvel na Flórida dado em garantia, informado em campo próprio. Some as parcelas exibidas e você tem o resultado final. Ele não equivale ao preço do imóvel nem cobre cada despesa do fechamento.
Comprar à vista altera os impostos, e o selo da hipoteca tem limite de US$2.450?
À vista, só o selo da escritura continua devido. Compra à vista é quando você digita 0 no empréstimo: o selo da nota promissória vai a 0 e o imposto sobre intangíveis também fica em 0. Campo em branco ou financiamento desconhecido não conta como à vista. Para nova hipoteca registrada sobre imóvel na Flórida, o modelo cobra US$0,35 por US$100 ou fração, sobre o empréstimo inteiro, sem aplicar o teto de US$2.450. Ficam fora o teto separado que vale para obrigações sem hipoteca e as dívidas sem hipoteca sobre imóvel na Flórida. Refinanciamentos, renovações e créditos relativos a imposto já pago também ficam de fora.
Por que informar o valor do imóvel na Flórida dado em garantia separado do preço?
O imóvel que serve de garantia pode valer no mercado mais ou menos que o preço do contrato. A base do imposto sobre intangíveis fica limitada pelo valor informado para o imóvel na Flórida; o preço não entra no lugar dele automaticamente. A alíquota corresponde a dois milésimos, isto é, 0,002. Um empréstimo de US$151.250, garantido apenas por imóvel na Flórida que vale US$150.000, gera US$300 de imposto sobre intangíveis, enquanto o selo da nota promissória continua em US$529,55, calculado sobre o empréstimo inteiro. Se o valor informado for US$200.000, o imposto passa a US$302,50, e o preço de compra segue em US$150.000. O modelo não trata garantias situadas fora da Flórida nem a divisão entre vários imóveis.
Um apartamento em condomínio pode ter direito à exceção da sobretaxa de Miami-Dade?
Pode, sim, mas um condomínio não se enquadra automaticamente. A exceção legal para residência única não se restringe a casas independentes: vale para o apartamento em condomínio ou a unidade em cooperativa que cumpra os requisitos, e igualmente para a casa independente que se qualifique. Quando a transferência cai nessa categoria, o selo da escritura em Miami-Dade custa US$0,60 a cada US$100 do valor tributável ou fração. Várias moradias, terreno ou imóvel sem uso residencial em Miami-Dade pagam US$1,05, e os demais condados da Flórida cobram US$0,70 pela mesma regra. Confirme a categoria jurídica da transferência, pois a calculadora nunca a deduz pelo nome do prédio.
Faixas de US$100 e arredondamento ao centavo: qual a diferença?
As unidades de US$100 definem a base dos selos; o arredondamento em centavos só vale para a estimativa exibida. Quando há resto, o valor da escritura é arredondado para cima até a unidade de US$100 seguinte, e o valor de face do empréstimo é arredondado da mesma forma, por conta própria. Qualquer centavo além de um múltiplo de US$100 já abre nova unidade: ele não é descartado antes da conta. O imposto sobre intangíveis parte da base exata em centavos, sem unidades. Na estimativa, cada parcela é arredondada ao centavo mais próximo e depois somada; meio centavo arredonda para cima. Trata-se de uma convenção do próprio modelo, e não de uma nova exigência legal nem conta de fechamento confirmada. Cada valor informado pode chegar a US$2 bilhões. Os impostos e totais modelados têm limite de US$40 milhões, que não se aplica ao detalhe da base de garantia e não constitui teto legal de imposto.
As linhas de vendedor e comprador mostram quem deve cada imposto por lei?
Não. O selo da escritura na linha do vendedor e os impostos do empréstimo na do comprador seguem a divisão usual do orçamento, não uma decisão sobre quem a lei obriga a pagar. O contrato pode dividir o pagamento de outro jeito, e a lei continua a mesma. Já o imposto não recorrente sobre intangíveis recai, por lei, sobre o credor; nada impede que ele transfira essa despesa ao mutuário. Confirme a responsabilidade pelos impostos e o demonstrativo real de fechamento com os profissionais adequados. A calculadora não decide isenções. Ficam de fora doações e transferências isentas, além de créditos de refinanciamento ou renovação. Também ficam de fora o rateio quando há várias garantias, a análise de crédito e a declaração fiscal.