Empréstimo-ponte para imóvel: custo e prazo
Simule seu empréstimo-ponte para imóvel: a ponte pode se somar à dívida atual ou quitá-la, e a taxa pode ser paga do bolso ou descontada.
O que esta calculadora faz
Esta ferramenta estima quanto custa um empréstimo-ponte de prazo curto. No cálculo, o principal bruto fica fixo e os juros são pagos em dinheiro todo mês. Primeiro, mantenha as dívidas com garantia informadas ou quite todas com o empréstimo. Depois, escolha a taxa. Ela pode sair do seu bolso ou ser descontada. O resultado mostra os recursos, a capacidade bruta e a taxa paga por você. Também mostra o caixa líquido e o principal devido na saída.
Para quem é
Proprietários, compradores e corretores usam a ferramenta para analisar uma proposta específica de empréstimo-ponte na Flórida, com um único imóvel em garantia. O resultado não é aprovação de crédito, avaliação verificada nem demonstrativo completo de fechamento. Ele também não inclui todo o dinheiro necessário para manter o imóvel atual e o novo ao mesmo tempo.
Como funciona
Defina primeiro as duas opções e depois preencha os sete campos. Do imóvel, informe o valor e as dívidas garantidas atuais, ou o total dos saldos de quitação. Do credor, informe o teto de LTV, o valor da ponte e a taxa de juros anual. Faltam só o percentual cobrado pela originação e o prazo, em meses inteiros. Digite 0 apenas onde o formulário aceita esse valor, e nunca digite 0 para esconder uma dívida que você tem. Feito o cálculo, ponha lado a lado os recursos do empréstimo, a taxa que sai do seu bolso e o caixa líquido. Antes de seguir, leia qualquer alerta de recursos insuficientes ou de valor acima do limite. Conte com a quitação do valor total do empréstimo. Se algum número mudar, peça nova proposta ao credor e novos saldos de quitação.
Perguntas frequentes
Manter a dívida atual ou substituí-la: qual é a diferença?
Tudo depende do que acontece com a dívida antiga. Se você a mantiver, a ponte se soma a cada dívida com garantia que o credor ainda considera sobre o mesmo imóvel. A capacidade bruta corresponde ao valor do imóvel multiplicado pelo LTV informado, arredondado para baixo no centavo, menos essa dívida. Ela nunca fica abaixo de 0. Se você a substituir, a ponte quita todas as obrigações informadas. A capacidade continua sendo o teto bruto informado, sem descontar a quitação, que sai dos recursos do empréstimo. Nenhum ônus anterior permanece. A ferramenta não permite quitar parte da dívida e manter o restante. Ela também não projeta saldos futuros.
O que muda se eu pagar a tarifa de abertura à parte?
O que muda é onde a tarifa aparece, e não o principal. Paga à parte, ela deixa os recursos após a quitação como estão e surge como valor a pagar do seu bolso. Retida pelo credor, sai desses mesmos recursos, sem linha própria. Nos dois modos, o caixa líquido é igual aos recursos após a quitação menos essa tarifa. Pense nele como o efeito total no seu dinheiro, que nem sempre é o valor transferido. O principal bruto e os juros ficam como estão, já que a tarifa acrescenta 0 ao principal. Encargos que o credor incorpora ao empréstimo devem já estar no valor bruto cotado. Não os informe de novo.
O que entra no custo total, e o principal conta como custo?
Entram só a tarifa de abertura do novo empréstimo e os juros mensais pagos em dinheiro, multiplicados pelo prazo. As parcelas e os custos do empréstimo antigo ficam de fora, assim como as despesas para manter o outro imóvel. Multas, prorrogações e impostos sobre o empréstimo também não entram. O mesmo vale para registro, título e demais custos de fechamento. A quitação do empréstimo antigo pode gerar encargos que reduzem os recursos, mas eles não são custos da ponte. O principal vence integralmente na saída e aparece separado. Ele nunca é somado como despesa. Esse total não representa todo o caixa necessário para manter dois imóveis.
Ficar dentro do limite significa aprovação ou dinheiro suficiente?
Não. Isso não significa aprovação nem garante dinheiro suficiente. A conta só compara o principal bruto pedido com a capacidade calculada pelo valor do imóvel, pelo LTV e pelo tratamento da dívida que você informou. Na substituição, o valor pode caber no limite e, mesmo assim, não sobrar o bastante para liquidar a dívida antiga ou fazer outra compra. Se os recursos ou o caixa líquido forem negativos, isso indica que você precisa pôr mais dinheiro. É falta de recursos, não transferência negativa. Acima da capacidade, o custo desse valor continua aparecendo, sem corte e sem aprovação. Confirme à parte a análise do credor e o caixa real necessário.
Como são calculados os meses, a taxa e os juros?
O prazo aceita meses inteiros, de 1 até 24. Se você digitar 2,0, a ferramenta conta 2 meses, não 20. Esse intervalo é um limite do formulário, e não um prazo típico de empréstimo-ponte nem regra da Fannie Mae. Os juros do mês são a taxa anual dividida por 12, aplicada ao valor total do empréstimo e arredondada ao centavo mais próximo. A tarifa única segue o mesmo arredondamento. Os juros totais são esse valor mensal arredondado multiplicado pelo número de meses. Para os juros anuais, o intervalo é de 0% a 25%; para a tarifa, de 0% a 5%; para o LTV, de 0% a 100%. Todos aceitam até quatro casas decimais. Esses intervalos são limites da ferramenta, não cotações de mercado. A ferramenta não calcula juros diários nem APR. Ela também não inclui juros diferidos ou capitalizados nem amortização do principal.
O que você precisa verificar fora da calculadora?
Confirme a avaliação, cada ônus registrado hoje sobre o imóvel e o valor necessário para quitá-los por completo. Confira ainda o LTV aceito pelo credor, quanto será emprestado, como a taxa será paga e a data de saída. Se o valor ou o prazo mudar, peça novas propostas, porque a ferramenta não recalcula as condições do credor. O CFPB explica os custos do financiamento imobiliário, e a Fannie Mae publica orientações sobre empréstimos-ponte. Essas fontes não confirmam a proposta que você recebeu. O credor pode considerar as parcelas do imóvel atual, do novo imóvel e da ponte. Aqui não há cálculo de comprometimento de renda (DTI) nem de aprovação. Cada campo aceita até US$2 bilhões, e a tela não exibe resultados acima de US$10 bilhões. Esses são limites da calculadora. Outros custos ficam fora da conta. Ter caixa suficiente é uma coisa; conseguir quitar o empréstimo inteiro na saída é outra.