FIRPTA: o que é e quanto fica retido na venda
Estime a retenção padrão do FIRPTA na venda de imóveis nos EUA, a partir do preço total da operação e da parte confirmada dos vendedores estrangeiros.
O que esta calculadora faz
Pelo FIRPTA, em regra, quem compra imóvel nos EUA de um vendedor estrangeiro precisa reter parte do valor realizado na venda. Esta calculadora estima essa retenção padrão numa venda na Flórida. Ela mantém os centavos nos patamares de US$300.000 e de US$1.000.000. Atenção: o montante integral da operação não é a mesma base que a parte atribuída aos vendedores estrangeiros. Se um profissional já estimou o imposto, você pode informar essa estimativa e compará-la com a retenção.
Para quem é
A ferramenta é para vendedores que as regras fiscais dos EUA tratam como pessoas estrangeiras. Também ajuda compradores que querem se preparar para a retenção que terão de fazer e corretores que atendem comprador ou vendedor antes do fechamento na Flórida. No FIRPTA, quem define esse status são as regras fiscais aplicáveis, não apenas a cidadania. A condição de estrangeiro do vendedor deve ser confirmada com um profissional de impostos dos EUA.
Como funciona
Digite o valor bruto de todo o negócio e, depois, o percentual confirmado que cabe aos vendedores estrangeiros. Marque o uso residencial apenas se o comprador, pessoa física, realmente pretende cumprir as condições de ocupação por dois anos. A ferramenta define a alíquota pelo preço total e a aplica sobre a parte atribuída aos vendedores estrangeiros. A comparação só aparece depois que você informa uma estimativa de imposto. O imposto final nunca é calculado.
Perguntas frequentes
A retenção do FIRPTA corresponde ao imposto final do vendedor?
Não. A base padrão da retenção é o valor bruto realizado que cabe aos vendedores estrangeiros, não o lucro. O imposto de renda federal que o vendedor vai dever no fim depende da situação dele e é apurado à parte. Se a retenção do FIRPTA passar da estimativa que você informou, a diferença não é uma restituição aprovada nem garantida.
Em que casos valem as alíquotas de 0%, 10% ou 15%?
Depende do montante da operação e do uso residencial. Com uso residencial qualificado, pelo comprador pessoa física ou por ocupantes definidos pelo IRS conforme o FIRPTA, nada é retido até US$300.000, inclusive. Com esse mesmo uso, acima de US$300.000 mas até US$1.000.000, vale a alíquota de 10%; acima de US$1.000.000, sobe para 15%. Sem uso residencial, vale a alíquota padrão de 15%. Qualquer centavo além do limite pode mudar a alíquota.
Temporadas ocasionais de férias contam como uso residencial?
Não, só isso não basta. O comprador, pessoa física, precisa ter planos concretos: ele ou ocupantes que se enquadrem na definição do IRS desta regra de uso residencial do FIRPTA precisam usar o imóvel em pelo menos 50% dos dias com ocupação, em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses. Os dias desocupados são excluídos da conta. Confirme os fatos com o responsável pelo fechamento e com um profissional de impostos dos EUA. Só assinar não resolve, porque a declaração não gera o direito à exceção.
Como se calcula a retenção quando os vendedores têm status fiscais diferentes?
O preço total da operação define a alíquota, e ela incide apenas sobre a parte que cabe aos vendedores estrangeiros. Há um caso especial: quando o imóvel inteiro pertence somente a dois cônjuges (o cônjuge americano e o cônjuge estrangeiro, para fins fiscais), o IRS considera que cada um tem 50%. A opção de cônjuges fixa a parte estrangeira em 50%, por isso só deve ser marcada depois de confirmada a titularidade do imóvel. Havendo outros proprietários, deixe a opção desmarcada e informe uma divisão confirmada por um profissional, que abranja todos os vendedores estrangeiros. Exemplo: com parte estrangeira de 50% e um negócio de US$600.000 destinado a uso residencial, a retenção chega a 10% sobre US$300.000, isto é, US$30.000. Não lance US$300.000 como se fosse o preço total.
Dá para descontar o saldo da hipoteca ou os custos de venda?
Não: quitar a hipoteca e pagar os custos de venda não reduz a base padrão. Entram no valor bruto realizado as quantias pagas em espécie, qualquer dívida que o comprador passe a assumir e o valor justo de mercado dos bens que ele entrega além do dinheiro. Nada entra em duplicidade. Se uma dívida já está no preço, não a some de novo.
A calculadora considera certificados de retenção ou isenções especiais?
Não. A calculadora ignora certificados e isenções especiais. Um certificado de retenção emitido pelo IRS pode reduzir ou até zerar o valor exigido, mas pedir o certificado não equivale a ter o valor menor aprovado. Certificados, transferências feitas por pessoas jurídicas, distribuições e isenções especiais pedem análise de um profissional, fora desta ferramenta.