Points hypothécaires : est-ce rentable de les acheter ?
Points hypothécaires payés comptant, comparés au taux cité : économie de mensualités sur la période choisie, récupération possible et bilan net du prêt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur met côte à côte deux offres de prêt US à taux fixe, de même capital et de même durée. L'un des prêts est sans points. Dans l'autre, vous payez comptant un lot de points. Entrez le taux que le prêteur vous offre pour ce lot, et non une baisse standard par point. L'économie sur la période choisie et les intérêts épargnés sur toute la durée restent deux résultats distincts.
À Qui S'adresse cet Outil
Vous comparez des soumissions avec points de prêteurs aux États-Unis, en dollars US ? L'outil les départage à capital et amortissement égaux, tous les autres frais étant identiques d'une offre à l'autre.
Comment Ça Marche
Remplissez les six champs à partir de vos offres de prêt américaines, dont le taux du lot de points et la période d'analyse en mois entiers. Le calcul suppose que les points se paient comptant et que tous les autres frais sont égaux ou laissés de côté. Vérifiez ensuite le nombre de paiements comptés. Enfin, examinez le mois de récupération, puis les deux résultats sur toute la durée du prêt.
Questions Fréquentes
Combien coûte un point d'escompte?
Il vaut 1% du capital emprunté, avant arrondi au cent. Si vous prenez 2 points sur un emprunt de 400 000 $, vous déboursez 8 000 $ comptant. Ce prix n'indique rien sur la baisse de taux que vous obtiendrez : vous entrez le taux cité pour le lot choisi. L'intervalle 0–4 points est une limite du calcul, pas un plafond légal.
Chaque point fait-il baisser le taux de 0,25 point de pourcentage?
Non, l'outil ne présuppose pas de baisse fixe pour chaque point. Un prêteur peut fixer un prix différent pour chaque lot de points, d'où l'obligation d'entrer le taux qu'il vous cite. Passer de 6,5% à 6% représente une baisse de 0,5 point de pourcentage, et non une réduction relative de 0,5%. Ces chiffres servent d'illustration; ce ne sont ni des taux du jour ni des offres. Avec 0 point, le taux cité doit être identique au taux de base.
Peut-on ajouter le coût des points au prêt hypothécaire?
Pas dans ce calculateur. Le capital ne change pas et les points sont une dépense comptant à part, calculée ainsi : principal × points ÷ 100, arrondi une seule fois au cent, le demi-cent montant au cent supérieur. Si vous financez ces frais, le capital et les versements changent; il faut alors une autre comparaison entre prêts équivalents.
Les économies sur la période choisie correspondent-elles aux intérêts épargnés avant une vente?
Non. Ce chiffre additionne l'écart entre les versements de capital et intérêts de chaque prêt. Le résultat net en retranche ensuite les frais de points payés au départ. Les soldes restants ne sont pas forcément identiques d'un prêt à l'autre. La valeur nette accumulée dans la propriété, le produit de la vente et l'impôt restent hors du calcul. Il ignore aussi le remboursement anticipé, les coûts d'un refinancement et la valeur temporelle de l'argent.
À partir de quand récupère-t-on le coût des points?
Au premier mois de l'échéancier, à l'intérieur de la durée du prêt, où le cumul exact des économies atteint ou dépasse le prix des points. Prenons 400 000 $ sur 30 ans avec 2 points, à 6,5 % contre 6 % : la récupération tombe au mois 62. Sur une période de 60 mois, le même cas affiche encore un net d'environ −195,80 $ une fois les 8 000 $ retranchés. Rentrer dans ses frais ne veut pas dire gagner de l'argent.
Pourquoi n'y a-t-il aucun mois de récupération malgré une mensualité plus basse?
L'économie cumulée peut rester sous le prix des points jusqu'au dernier versement. Imaginons un prêt à dix ans de 400 000 $, avec 1 point, à 6,375% au lieu de 6,5% : la mensualité baisse d'environ 25,40 $. Après 120 versements, le gain total atteint 3 047,88 $. C'est moins que les 4 000 $ déboursés. Le mois 158 qu'il faudrait n'existe pas sur ce prêt. Lorsqu'il n'y a rien à payer comptant, l'outil affiche un statut distinct : une récupération à 0 indique qu'aucun montant n'est à rattraper, pas un profit immédiat.
Que se passe-t-il lorsque la période d'analyse dépasse la durée du prêt?
Le compte s'arrête au dernier versement prévu. Sur un prêt de dix ans, l'outil retient au plus 120 paiements, même si vous inscrivez 600 mois. Les intérêts épargnés sur toute la durée portent sur l'ensemble des versements prévus, sans que le coût des points y soit déduit. Le résultat net sur la durée, présenté à part, retranche ces frais une seule fois. Un zéro affiché après arrondi ne prouve pas que les montants sont exactement égaux.
Qu'est-ce que le calculateur ne couvre pas?
Le calculateur ne tient pas compte des crédits du prêteur, du compte de réserve pour taxes et assurances, des autres frais du prêt ni d'une assurance hypothécaire qui varie d'une offre à l'autre. Gardez ces éléments identiques ou excluez-les clairement ; s'ils diffèrent, comparez plutôt les offres de prêt chiffrées. Le résultat n'est ni le coût total du prêt, ni le taux annuel en pourcentage (APR), ni une approbation. Il ne confirme pas la déductibilité fiscale aux États-Unis. Aucun rendement n'est garanti. Vérifiez les offres réelles à part, tout comme vos projets de remboursement anticipé.