Comparateur de prêt hypothécaire à taux fixe
Comparez deux prêts hypothécaires à taux fixe aux États-Unis, même capital, sur toute leur durée, avec frais comptant et assurance selon les mois saisis.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce comparateur met deux offres de prêt hypothécaire côte à côte et additionne ce que chacune vous fait débourser, dans les limites du modèle. Taux fixe, amortissement complet, même capital : chaque offre va jusqu'au terme de sa propre durée. Les frais uniques réglés comptant entrent dans le calcul, de même que la prime mensuelle fixe d'assurance hypothécaire que vous fournissez, appliquée aux premières mensualités saisies. Vous voyez le capital et intérêts à part de la première mensualité, assurance comprise. Un écart d'au plus 1 $ US donne un résultat « proche » selon ce modèle. Proche, pas identique.
À Qui S'adresse cet Outil
Emprunteurs et professionnels de l'immobilier y ont recours pour départager des offres de prêteurs comparables. Le calcul part de ce que vous saisissez : taux nominaux, durées, assurance et frais comptant. Il ne prouve ni que le prêt sera approuvé, ni que vous pouvez l'assumer, ni quelle offre l'emporte si vous vendez ou refinancez avant la fin.
Comment Ça Marche
Commencez par la somme empruntée, identique pour les prêts A et B. Pour chacun, entrez le taux nominal fixe annuel, le nombre d'années de remboursement et les frais initiaux payés comptant. Viennent ensuite la prime mensuelle d'assurance de prêt à la charge de l'emprunteur et le nombre de premières mensualités concernées. Avant d'inscrire 0 au montant comme au nombre de mois, vérifiez qu'aucune prime mensuelle supplémentaire ne s'ajoute. Comparez ensuite, pour les deux prêts, la mensualité de capital et intérêts, la première mensualité assurance comprise et le total sur toute la durée, avec les écarts en A moins B précédés d'un signe + ou −.
Questions Fréquentes
Qu'est-ce qui entre dans la comparaison, et pourquoi les durées peuvent-elles être différentes ?
Le capital et les intérêts, les frais comptant et l'assurance prêt, offre par offre. Le capital et les intérêts sont prévus sur toute la période d'amortissement propre à l'offre. S'y ajoutent les frais initiaux payés comptant que vous avez saisis, puis la prime mensuelle fixe d'assurance prêt payée par l'emprunteur sur les K premières mensualités. Le capital commun n'est compté qu'une fois. Des durées différentes, c'est voulu. Le modèle ne suppose aucun remboursement anticipé à une même date et ne fait pas d'analyse actualisée. Le calcul laisse de côté les taxes foncières, l'assurance habitation et les frais d'association. Les avantages fiscaux sur le revenu et les autres coûts de propriété n'y figurent pas non plus.
L'assurance prêt peut-elle rendre le prêt le moins cher plus coûteux?
Oui, un exemple fictif le montre. Prenons un prêt de 400 000 $. L'offre A, à 6,5 % sur 30 ans et sans frais, revient à environ 910 177,95 $ de capital et d'intérêts. L'offre B, sur 30 ans également mais à 6,6 %, sans assurance hypothécaire ajoutée pour l'emprunteur, revient à environ 919 668,70 $. Sur ce seul calcul, l'offre A semble l'emporter. Or elle porte une prime soumise de 150 $ par mois sur les 96 premières mensualités : 14 400 $ de plus, soit un total d'environ 924 577,95 $. L'offre B devient alors moins chère, d'environ 4 909,26 $, écart mesuré avant l'arrondi d'affichage des totaux. Pour la première mensualité assurance comprise, A demande environ 2 678,27 $ et B environ 2 554,64 $. Ces montants servent d'illustration sans refléter les primes du marché, et ce nombre de mensualités n'a rien d'un délai légal d'annulation.
Une mensualité plus basse veut-elle dire un coût total plus bas?
Non : dans cet exemple, la plus petite mensualité donne le plus gros total sur la durée complète. Prenons un capital de 400 000 $ ; ni l'un ni l'autre des deux prêts ne comporte de prime mensuelle d'assurance. L'offre A (30 ans, 6,5 %, 2 000 $ de frais payés comptant) demande environ 2 528,27 $ chaque mois pour le capital et les intérêts. L'offre B (15 ans, 6 %, 4 000 $ de frais comptant) en demande environ 3 375,43 $. Sur toute la durée, mensualités et frais comptant compris, A coûte environ 912 177,95 $ et B, 611 576,92 $. Votre capacité de paiement mensuelle et l'avantage de payer plus tard plutôt que tout de suite s'analysent à part.
Comment saisir les frais initiaux et l'assurance payée par le prêteur?
Dans les frais initiaux, ne mettez que les coûts liés au prêt que vous réglez vraiment comptant, chacun une seule fois. Un montant financé n'y a pas sa place. Une prime d'assurance prêt unique payée comptant y entre aussi, une fois, sans l'inscrire en plus comme une prime mensuelle inventée. Ajoutez les frais de tiers soumis qui varient selon le prêt. Laissez de côté les soldes remboursables du compte en fiducie et tout ce qui serait compté en double. Si le prêteur paie l'assurance au moyen d'un taux plus élevé, inscrivez 0 comme prime de l'emprunteur, une fois que le prêteur vous l'a confirmé. Montants empruntés inégaux, frais financés ou crédits qui ne se comparent pas : chacun de ces cas demande sa propre analyse comparable.
Que représente le nombre de mensualités assurées?
K, c'est le nombre des toutes premières mensualités prévues qui incluent une prime mensuelle fixe à la charge de l'emprunteur. Avec une prime, K va de 1 jusqu'à la durée en années × 12. Sans prime supplémentaire, inscrivez 0 au montant comme au nombre. Ce chiffre ne suit aucune règle d'évaluation ni de ratio prêt-valeur. Il ne calcule pas l'annulation de l'assurance et ne garantit pas la date où elle prend fin. Une prime qui diminue, démarre plus tard ou varie sort de ce modèle simple. Enfin, la première mensualité assurance comprise n'est ni votre paiement de logement permanent, ni le total de vos frais de logement.
Que signifie un résultat à 1 $ près?
Dans ce cas, aucune des deux offres n'est désignée comme la moins chère : le comparateur les déclare « proches ». Seul un écart supérieur à 1 $, calculé sans arrondi sur la durée complète, permet de mettre A ou B en avant. Avec 0,99 $ de différence, ou 1 $ tout rond, les offres restent proches ; à partir de 1,01 $, l'une passe devant. Vous voyez quand même la différence, précédée de + ou de − : elle est positive si A revient plus cher que B. Ce verdict ne dit pas que les deux prêts sont pareils ou tombent au centime près, ni que l'un d'eux sera accepté, ni qu'ils respectent une quelconque norme financière. Le seuil de 1 $ est vérifié sur les montants exacts, avant tout arrondi à l'écran.
Un taux à 0 % ou une assurance nulle sont-ils acceptés ?
Oui, les deux sont acceptés, soit comme simples données de calcul, soit comme offre hypothétique ; ils ne disent rien des taux du marché. Avec 0 %, le capital et les intérêts totalisent exactement le capital, et les intérêts valent 0. Les frais comptant et l'assurance indiquée dans l'offre restent un coût. Exemple : pour 120 000 $ sans intérêt, la mensualité est de 1 000 $ sur 10 ans, ou d'environ 333,33 $ sur 30 ans ; dans les deux cas, vous remboursez 120 000 $ au total, avant frais et assurance. Attention : un champ sans valeur est une donnée manquante, pas un zéro confirmé. Et avec un capital nul, il n'y a plus rien à comparer.
Comment l'arrondi et les éléments exclus influent-ils sur votre décision?
L'arrondi, très peu. Les montants gardent leurs cents, les taux acceptent jusqu'à quatre décimales, et chaque prêt est classé sur sa mensualité, ses intérêts et son coût total exacts. Comme l'écart est arrondi séparément des totaux affichés, les chiffres peuvent différer d'un cent : ne refaites pas le calcul avec les mensualités arrondies. Les exclusions pèsent davantage. Ce comparateur ne remplace pas le relevé de votre gestionnaire de prêt et ne calcule ni le taux annuel effectif global (TAEG), ni la valeur actuelle nette, ni le seuil de rentabilité. Il laisse aussi de côté le remboursement anticipé, la valeur nette accumulée dans le logement, les taux variables, l'impôt sur le revenu et l'approbation du prêt. Vous comptez vendre ou refinancer avant la fin de la durée, ou vos paiements suivent un autre calendrier ? Faites une analyse distincte.