Seuil de rentabilité d'un refinancement
Seuil de rentabilité du refinancement : quand une mensualité capital-intérêts allégée efface vos frais réglés comptant (même solde, même durée restante).
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur chiffre le délai nécessaire pour que la baisse de vos mensualités de capital et d'intérêts rattrape les frais de refinancement sortis de votre poche. Hypothèse de départ : les deux prêts partent du même solde, avec une durée résiduelle strictement identique. Si la nouvelle mensualité grimpe, l'écart s'affiche en perte. Idem pour les frais non encore rattrapés. Le calcul cesse dès que le prêt est soldé. Quant à savoir si refinancer vous avantage globalement, l'outil ne tranche pas.
À Qui S'adresse cet Outil
Pensé pour les propriétaires en Floride comme pour les professionnels de l'immobilier, il vise les prêts à taux fixe : frais réglés comptant, capital et durée inchangés. Saisissez uniquement des frais nets confirmés. Pour l'horizon, visez une date plausible, soit une revente, la fin des paiements ou un nouveau refinancement. Un montage différent exige sa propre comparaison.
Comment Ça Marche
Commencez par le solde du prêt, le taux nominal de vos deux prêts, puis ce que le refinancement vous coûte net, réglé comptant. Indiquez ensuite combien de temps il reste à rembourser et combien de temps vous pensez conserver l'hypothèque, en années entières et mois. L'outil part du principe que vous payez ces frais comptant et que solde et durée sont pareils pour l'ancien et le nouveau prêt. En sortie : la variation mensuelle, signée + ou −, la période appliquée, le délai de retour sur frais et l'écart net en argent. Ce dernier montre les pertes. Il signale aussi une récupération qui ne viendrait qu'après le prêt soldé.
Questions Fréquentes
Qu'entend-on par récupération des frais réglés comptant ?
Il s'agit du nombre de mois de mensualités allégées requis pour rattraper l'argent sorti comptant. On divise ces frais par la baisse mensuelle de capital et d'intérêts, puis on arrondit vers le haut au mois complet. Sans baisse positive, aucun calcul. Ce rattrapage n'a rien d'un profit. Tout s'arrête à l'horizon choisi, ou plus tôt si l'échéance que partagent les prêts tombe avant.
Puis-je inscrire des frais ajoutés au nouveau prêt ?
Non. Ici, l'ancien et le nouveau prêt portent sur le même capital et vous payez les frais de votre poche. Financer ces frais alourdit le solde et change la mensualité. Les traiter comme un paiement comptant fausserait donc le résultat. Laissez-les hors de l'outil, sans les croire gratuits : mettez côte à côte, à part, les soldes, mensualités et coûts réels.
Et si ma nouvelle mensualité ne baisse pas, ou augmente ?
Alors des mensualités plus faibles ne permettent jamais de récupérer les frais. Quand la mensualité augmente, l'écart mensuel devient négatif et les pertes s'accumulent tout au long de la période. Mensualités identiques ? Vos frais restent à rattraper. Prudence toutefois : qu'aucun délai de récupération ne s'affiche ne prouve pas, en soi, l'absence de toute baisse. Vérifiez le signe (+ ou −) de l'écart mensuel et l'avis concernant la fin du prêt.
Comment entrer les années et la période de détention ?
En années entières plus 0–11 mois. Saisir 2,0 donne 2 ans, et non 20. Pour la durée restante, le total doit se situer entre 1 et 600 mois, et entre 0 et 480 mois pour la période de détention. Des durées très longues ou sur mesure restent hypothétiques et ne correspondent pas aux offres des prêteurs. Prêt soldé, économies terminées. Votre déménagement n'a d'effet que s'il entraîne le remboursement du prêt. Un point d'équilibre qui tombe après le remboursement est hors d'atteinte avec ces prêts.
Quels frais inscrire ?
Ce que le refinancement vous coûtera net, confirmé et payé de votre argent, moins les crédits du prêteur dont vous pouvez vraiment profiter. Excluez les dépôts de réserve remboursables ainsi que les frais financés, et ne comptez aucun frais en double. Champ vide : montant inconnu, pas zéro. Inscrivez zéro uniquement si vous avez confirmé qu'aucun coût net ne sort de votre poche. Dans ce cas, avec une mensualité en baisse, il ne reste rien de versé d'avance à rattraper.
Un résultat positif veut-il dire que je devrais refinancer ?
Non. L'outil ne regarde que les flux de capital et d'intérêts, à capital et durée identiques. Il ne tient pas compte des écarts de dette restante ni de valeur nette de la propriété. Fiscalité, actualisation et autres dépenses liées au logement sont aussi exclues. Prolongation de la durée, retrait de liquidités et approbation du prêt ne sont pas modélisés. Avant de décider, demandez à votre prêteur des soumissions réelles et le coût total d'emprunt.