Calculateur de plus-value immobilière aux États-Unis
Calculateur de plus-value immobilière : coût fiscal rajusté complet, plafond de la Section 121 confirmé à part ; le gain imposable n'est pas l'impôt.
Ce Que Fait ce Calculateur
Ce calculateur établit le relevé de la vente d'une maison aux États-Unis : gain, plafond retenu, exclusion appliquée et gain imposable, chacun sur sa ligne. Il faut lui fournir le coût fiscal rajusté complet, les frais de vente admissibles et le plafond d'exclusion arrêté avant de commencer, hors de l'outil. La part du gain qui échappe à l'exclusion se saisit dans sa propre case, en montant total. Il ne calcule pas l'impôt dû et ne juge pas votre admissibilité.
À Qui S'adresse cet Outil
L'outil sert aux propriétaires qui vendent un logement en Floride et aux professionnels qui examinent, avec un fiscaliste, des hypothèses fiscales américaines documentées. Chaque donnée vise un seul contribuable et un seul droit de propriété. Rien n'est réparti entre copropriétaires. L'outil ne remplace ni le calcul de votre coût fiscal, ni la déclaration de revenus, ni le décompte final de la vente.
Comment Ça Marche
Entrez en dollars le prix de vente, puis les frais de vente qui sont admissibles et la base ajustée complète, en inscrivant 0 pour tout montant inexistant. Cochez ensuite le mode qui s'applique : aucune exclusion, plafond complet vérifié ou plafond partiel établi ailleurs. Le montant partiel ne se saisit qu'en mode partiel. Pour la part du gain non admissible à l'exclusion, indiquez le total, ou 0 si rien ne s'applique. Relisez les huit résultats. L'amortissement ne se soustrait jamais deux fois. Un gain imposable nul ne veut pas dire qu'aucun impôt ne sera dû.
Questions Fréquentes
Le gain imposable, c'est l'impôt à payer ?
Non. Le calculateur part du prix de vente, en retire les frais de vente admissibles pour obtenir le montant réalisé, puis soustrait le coût fiscal rajusté complet : c'est le gain. Le plafond de la Section 121 que vous avez choisi ne touche que le gain positif admissible. Le reste constitue le gain imposable, qui n'a rien d'un impôt à payer. Aucun taux d'imposition n'est calculé, pas plus que la NIIT, la retenue FIRPTA ou un impôt d'État. Vous ne pouvez donc en tirer ni l'absence d'impôt ni un droit au remboursement.
Que faut-il inclure dans le coût fiscal rajusté complet ?
On part de la base d'origine applicable. Vous y ajoutez les frais d'acquisition admissibles payés au départ et les travaux d'amélioration capitalisables, puis vous retranchez chaque réduction exigée, amortissement déduit ou qui pouvait l'être compris. Certains frais d'emprunt et de clôture n'entrent pas dans le calcul. Exemple : un achat à 400 000 $, 10 000 $ en frais admissibles et 50 000 $ d'améliorations donnent une base de 460 000 $. Revendue 800 000 $ avec 40 000 $ de frais, la maison dégage un gain de 300 000 $. Avec un plafond confirmé de 250 000 $ et aucune part non exonérable, 50 000 $ restent imposables, ce qui n'est pas l'impôt dû.
Quand puis-je choisir le plafond complet de 250 000 $ ou de 500 000 $ ?
Une fois votre admissibilité réglée hors de l'outil, pas avant. En règle générale, il faut, dans les 5 ans qui précèdent la vente, avoir détenu la maison au moins 2 ans et en avoir fait votre résidence principale au moins 2 ans, sans avoir profité de l'exclusion de la Section 121 lors d'une autre vente dans les deux années précédentes. Le plafond conjoint complet demande davantage. Le critère de propriété peut être rempli par l'un ou l'autre conjoint, mais celui de l'usage doit l'être par chacun, et chacun doit aussi respecter la limite liée à une exclusion récente. Produire une déclaration conjointe, à elle seule, n'y donne pas droit. Conjoint survivant, autres exceptions : chaque cas s'examine à part.
L'outil peut-il calculer une exonération partielle ?
Non. Un plafond réduit après un changement d'emploi, pour raison de santé, à cause d'imprévus ou en vertu d'une autre exception se fixe à l'extérieur de l'outil. Vous cochez alors le mode partiel et saisissez le montant confirmé, qui peut être 0 si c'est le plafond déterminé. Seul ce chiffre est appliqué : le calculateur ne décompte pas les jours admissibles et ne valide aucune exception.
Comment l'amortissement et un usage non admissible changent-ils le résultat ?
Ils se retrouvent dans la case du gain non exclu TOTAL, calculé hors de l'outil. Ce total couvre l'amortissement déduit ou qui pouvait l'être pour les périodes postérieures au 6 mai 1997, ainsi que la part du gain attribuée à l'usage non admissible, sans doublon. Exemple : base de 270 000 $, vente de 500 000 $, aucun frais de vente, soit un gain de 230 000 $. Retirez 30 000 $ qui échappent à l'exclusion : il reste 200 000 $ de gain admissible. Avec un plafond confirmé de 250 000 $, ces 200 000 $ sont exclus, tandis que 30 000 $ restent imposables. L'amortissement déjà retranché de la base ne se déduit pas à nouveau. L'outil n'estime ni l'impôt sur la récupération d'amortissement ni la répartition pour un bureau à domicile.
Que se passe-t-il en cas de perte, de bien hérité ou de gain imposable nul ?
Une perte reste négative dans le relevé. Sur une résidence à usage personnel, elle ne se déduit généralement pas et n'ouvre droit ni à un remboursement ni à un crédit. Sans gain positif, le gain non exclu est de 0, l'exclusion appliquée de 0 et le gain imposable de 0. Pour un bien reçu en héritage ou en donation, le bon coût fiscal se détermine hors de l'outil : n'inscrivez pas 0 par facilité. Un gain imposable nul ne démontre ni qu'aucun impôt n'est dû, ni qu'aucune retenue FIRPTA ne s'applique. Rembourser l'hypothèque ne diminue pas le gain ici.