Ganancia de capital al vender casa: exclusión y cálculo
Estima la ganancia al vender tu vivienda con la base ajustada completa y el tope de la Sección 121 confirmado aparte; lo gravable no equivale al impuesto.
Qué hace esta calculadora
Aquí armas, partida por partida, el cálculo de la ganancia por vender una vivienda en EE.UU. y de su exclusión. Partes de tu base ajustada completa, restas los gastos de venta que califican y aplicas el tope de exclusión que fijaste antes, fuera de la herramienta. La ganancia no excluible total va en su propia casilla. Cada resultado aparece en su línea: ganancia, límite que elegiste, exclusión aplicada y ganancia gravable. No calcula impuestos ni decide si calificas.
Para quién es
Está pensada para quien vende casa en Florida y para profesionales inmobiliarios. Conviene revisar con tu asesor fiscal las premisas tributarias de EE. UU. que documentes. Todos los datos corresponden a un mismo contribuyente y a su participación en la propiedad, sin repartir la ganancia entre copropietarios. No reemplaza la determinación de tu base, tu declaración de impuestos ni tu estado de cierre.
Cómo funciona
Escribe en dólares el precio de venta, los gastos de venta que califican y toda tu base ajustada; si algún monto no existe, pon 0. Después eliges el modo de exclusión: ninguna, tope completo verificado o tope parcial fijado en otra parte. La cifra parcial solo se llena si escogiste ese modo. En la casilla siguiente va el monto TOTAL de ganancia que queda fuera de la exclusión; si nada de eso aplica en tu caso, escribe 0. Revisa los ocho resultados. La depreciación nunca se resta dos veces. Y una ganancia gravable de cero no significa que no debas impuesto.
Preguntas frecuentes
¿La ganancia gravable es lo que pagarás de impuesto?
No. Primero sale el monto realizado: el precio de venta menos los gastos de venta elegibles. A eso le restas tu base ajustada completa y obtienes la ganancia. El tope de la Sección 121 que elegiste solo cubre ganancia positiva elegible, y lo que sobra es la ganancia gravable, que no es una cifra de impuesto. No se calculan tasas, NIIT, retención de FIRPTA ni impuesto estatal. Un resultado de 0 no basta para concluir que no debes nada o que te toca un reembolso.
¿Qué entra en la base ajustada completa?
Tu base es la base original aplicable más los costos de compra que califican, más las mejoras de capital, menos todas las reducciones obligatorias, como la depreciación permitida o permisible. Ojo: no todo cargo del préstamo o del cierre cuenta. Por ejemplo, si compraste en US$400,000, pagaste US$10,000 en costos de adquisición elegibles e invertiste US$50,000 en mejoras, tu base es de US$460,000. Vendes en US$800,000 con US$40,000 de gastos de venta, y frente a esa base ganas US$300,000. Si tu límite confirmado es de US$250,000 y no hay ganancia no excluible, resultan US$50,000 gravables, que todavía no son tu impuesto.
¿Cuándo me corresponde el tope íntegro, de US$250,000 o de US$500,000?
Solo cuando la calificación ya quedó resuelta fuera de la calculadora. En general, eso exige haber sido dueño de la casa y haberla usado como vivienda principal al menos 2 años dentro de los 5 anteriores a la venta, sin haber aplicado la exclusión de la Sección 121 a otra venta en los 2 años previos. Para el tope conjunto completo basta con que cualquiera de los cónyuges cumpla la prueba de propiedad, mientras que ambos deben cumplir la de uso y ninguno puede estar bajo la restricción por exclusión previa. Declarar en conjunto no alcanza por sí solo. Las reglas de cónyuge sobreviviente y las demás excepciones se determinan aparte.
¿La herramienta determina una exclusión parcial?
No. Si te corresponde un tope reducido por cambio de empleo, salud, circunstancias imprevistas u otra excepción, ese monto se define fuera de aquí. Eliges el modo parcial e ingresas la cifra confirmada, que puede ser 0 si ese es el límite que se determinó. La calculadora aplica solo el tope que escribas. No cuenta días que califican ni aprueba excepciones.
¿Cómo afectan la depreciación y el uso no calificado al resultado?
Entran juntos en la casilla de la ganancia no excluible TOTAL, que calculas fuera de la herramienta. Ahí va la depreciación permitida o permisible correspondiente a periodos posteriores al 6 de mayo de 1997, junto con lo asignado a uso no calificado, sin duplicar nada dentro de ese total. Si la base es de US$270,000, la venta de US$500,000 y los gastos de venta 0, la ganancia es de US$230,000. Si hay US$30,000 que no son excluibles, quedan US$200,000 de ganancia elegible; con un tope confirmado de US$250,000 se excluyen esos US$200,000 y US$30,000 siguen siendo gravables. La depreciación que ya redujo tu base no se resta otra vez. Tampoco calcula el impuesto de recaptura ni el reparto que corresponde a una oficina en casa.
¿Cómo se tratan la pérdida, la base heredada y la ganancia gravable cero?
La pérdida se queda en negativo en el desglose. Por ser de tu residencia personal, en general no es deducible y tampoco genera reembolso ni crédito. Sin ganancia positiva, la ganancia no excluible es 0, la exclusión aplicada es 0 y la ganancia gravable es 0. Si heredaste la casa o te la regalaron, la base correcta se determina fuera de la herramienta, sin suponer que es nula. Que la ganancia gravable sea 0 no demuestra que no debas impuesto ni que la retención de FIRPTA vaya a ser 0. El saldo de hipoteca que liquidas al vender no reduce la ganancia en este cálculo.