Impuesto de sellos documentales en Florida: calculadora
Estima los impuestos al comprar en Florida según el precio escriturado completo, la hipoteca nueva y lo que vale la garantía, y ve quién suele pagar qué.
Qué hace esta calculadora
Con esta calculadora obtienes un estimado en efectivo de los tres impuestos de Florida en una compra gravable común, financiada con una hipoteca nueva registrada y respaldada únicamente por bienes raíces en Florida. Uno de ellos son los sellos documentales que paga la escritura. Precio escriturado, monto total de la hipoteca y valor de mercado del inmueble se ingresan por separado. Cada impuesto se redondea por su cuenta. No sustituye tu declaración de impuestos, no decide exenciones y no es el estado de cierre completo.
Para quién es
La usan compradores, vendedores y profesionales inmobiliarios de Florida para comparar el presupuesto de impuestos de una compra con el contrato, los documentos del préstamo y los datos de valoración. Tu agente de cierre o un asesor fiscal calificado debe confirmar cómo se clasifica legalmente la operación y cuánto vas a pagar realmente.
Cómo funciona
Empieza por el precio gravable completo, con la parte financiada incluida. El préstamo no se vuelve a sumar. En su campo va la hipoteca nueva entera, o 0 si pagas de contado. ¿Aún no sabes cuánto te prestarán? Entonces no escribas 0, porque un monto desconocido no equivale a eso. Si hay financiamiento, anota en su propio campo cuánto vale en el mercado la propiedad en Florida, ya que la herramienta no supone que esa cifra sea igual al precio. Después eliges el condado: Miami-Dade u otro de Florida. En Miami-Dade, confirma si tu compra cumple la excepción legal al recargo para residencia única. El modelo cubre una compra común en la que solo bienes raíces en Florida respaldan la hipoteca. Verás cada impuesto junto a quien suele pagarlo. Antes de darlas por buenas, compara las cifras finales con los números de tu cierre.
Preguntas frecuentes
¿Sobre qué monto se calcula cada uno de los tres impuestos?
Cada impuesto tiene su propia base. Para los sellos de la escritura cuenta todo el monto gravable que se paga por la propiedad. Lo financiado ya está dentro de esa cifra. Por eso la hipoteca no se suma de nuevo. Los sellos de la hipoteca y el pagaré se calculan sobre el monto completo de lo que pides prestado. En cuanto al impuesto intangible no recurrente, su base es el menor valor entre ese monto y lo que vale en el mercado la garantía en Florida, dato que ingresas aparte. Sumando esas líneas obtienes el total. Ojo: no es el precio del inmueble ni cubre todos los costos de cierre.
¿Qué cambia si compro de contado? ¿Hay un tope de US$2,450 para los sellos de la hipoteca?
Al comprar de contado desaparecen los impuestos del préstamo, pero los sellos de la escritura se siguen pagando. Si escribes 0 en el préstamo, la herramienta lo toma como compra de contado, y los sellos del pagaré y el impuesto intangible quedan en 0. Un campo vacío o un monto desconocido no cuenta como efectivo. Si la hipoteca es nueva, está registrada y la respaldan inmuebles de Florida, el modelo aplica US$0.35 sobre cada US$100 del monto total del préstamo, contando cualquier fracción como unidad entera, sin tope de US$2,450 para ese sello. El modelo no incluye el tope aparte ni las deudas sin hipoteca sobre inmuebles en Florida. Tampoco cubre refinanciamientos, renovaciones ni créditos por impuestos pagados antes.
¿Por qué el valor de la garantía se ingresa aparte del precio?
El inmueble que garantiza el préstamo puede valer más o menos que el precio del contrato. La herramienta limita la base del impuesto intangible con el valor en Florida que ingreses y no usa el precio en su lugar. La tasa equivale a dos milésimas, es decir, 0.002. Por ejemplo, con un préstamo de US$151,250 garantizado solo con una propiedad en Florida que vale US$150,000, el impuesto intangible es de US$300, mientras que los sellos del pagaré sobre el préstamo completo siguen en US$529.55. Si ingresas US$200,000 como valor, el intangible sube a US$302.50, pero la contraprestación sigue siendo US$150,000. No se modelan garantías fuera de Florida ni el prorrateo.
¿Puede una sola unidad de condominio acogerse a la excepción del recargo de Miami-Dade?
Sí, puede, aunque no de forma automática. La excepción legal para residencia única no se limita a casas independientes. Incluye una unidad de condominio o de cooperativa que califique, y también una casa independiente que cumpla los requisitos. Si la transmisión entra en esa categoría, en Miami-Dade los sellos de la escritura cuestan US$0.60 por cada US$100, y cualquier fracción cuenta como una unidad completa. En Miami-Dade, cuando la operación no califica, por ejemplo con varias residencias, un terreno o un inmueble no residencial, la tasa sube a US$1.05. En el resto de Florida es de US$0.70, con la misma unidad. Confirma la clasificación legal de la operación, porque la calculadora nunca la deduce de cómo se describe el edificio.
¿En qué se diferencian las unidades gravables de US$100 y el redondeo al centavo?
Los impuestos de sellos se cuentan por unidades enteras; el estimado en efectivo, por centavos. La contraprestación de la escritura sube al siguiente múltiplo de US$100, y el monto total de la hipoteca recibe el mismo trato por separado. Basta un centavo real por encima de un múltiplo exacto de US$100 para sumar otra unidad gravable, porque la herramienta no lo descarta antes de calcular. Con el impuesto intangible no pasa eso. Ahí no hay unidades de US$100: se usa la base exacta, al centavo. En pantalla, cada impuesto se redondea al centavo más cercano antes de sumarse, y si el monto cae justo entre centavos, sube. Así redondea el modelo por convención, sin que eso sea una exigencia legal nueva ni una factura de cierre confirmada. US$2 mil millones es la cifra más alta que acepta cada campo. El techo de US$40 millones se aplica a los totales de impuestos y efectivo del modelo, pero no para el desglose de la base de la garantía, y no es un tope legal del impuesto.
¿Las filas de vendedor y comprador señalan quién debe cada impuesto por ley?
No. Esas filas reflejan el reparto habitual del presupuesto, en el que el vendedor paga los sellos de la escritura y el comprador los impuestos del préstamo. Ninguna fila decide quién es responsable según la ley. Tu contrato puede repartir el pago de otra manera, pero la ley no cambia. En el impuesto intangible no recurrente, la responsabilidad legal recae en el prestamista, que puede trasladarle ese costo al prestatario. Confirma con profesionales calificados quién responde por cada impuesto y qué dice tu hoja de cierre real. La herramienta no decide exenciones. No cubre donaciones, transferencias exentas ni créditos por refinanciamiento o renovación. Tampoco incluye el prorrateo entre garantías mixtas, la evaluación crediticia ni la declaración de impuestos.