Impuesto FIRPTA en Florida: calculadora de retención
Calcula la retención estándar de FIRPTA cuando vendes un inmueble en EE. UU., según el precio y el porcentaje que pertenece a vendedores extranjeros.
Qué hace esta calculadora
Aquí calculas una estimación de la retención estándar de FIRPTA en una venta en Florida. ¿Y qué es FIRPTA? Es la norma según la cual, por lo general, el comprador retiene parte del monto obtenido cuando quien vende un inmueble en Estados Unidos es extranjero. La herramienta respeta los centavos al comparar con los límites de US$300,000 y de US$1,000,000. También mantiene separados el total de la operación de la parte asignada a los vendedores extranjeros. Si un profesional fiscal ya te dio su cálculo, puedes compararlo.
Para quién es
La calculadora está pensada para vendedores a quienes las normas fiscales de EE. UU. consideran personas extranjeras, para compradores que deben planificar su propia retención y para agentes que acompañan a cualquiera de las partes en la etapa previa a un cierre en Florida. Para FIRPTA, la condición de extranjero depende de esas normas fiscales, no solo de la ciudadanía. Confírmala con un profesional fiscal de EE. UU.
Cómo funciona
Empieza por la cifra bruta de la venta completa y luego indica qué porcentaje, ya confirmado, pertenece a los vendedores extranjeros. Marca la casilla de uso residencial únicamente si el comprador es una persona física que de verdad piensa cumplir, durante dos años, las condiciones de ocupación. La herramienta elige la tasa según el precio de toda la operación y la multiplica por la parte asignada a los vendedores extranjeros. Sin un cálculo fiscal tuyo, no hay comparación. El impuesto final queda fuera.
Preguntas frecuentes
¿Lo que se retiene por FIRPTA es todo el impuesto que paga el vendedor?
No, son cosas distintas. Para la retención ordinaria se toma el monto bruto que corresponde a los vendedores extranjeros, no su ganancia. Cuánto pague finalmente el vendedor de impuesto federal sobre la renta depende de su situación y se calcula aparte. Si lo retenido queda por encima de tu estimación, esa diferencia no equivale a una devolución aprobada o asegurada.
¿Cuándo la retención es del 0%, cuándo del 10% y cuándo del 15%?
Depende del total de la operación y de si hay uso residencial. Para FIRPTA, ese uso exige un comprador persona física y ocupación por el propio comprador o por las personas que el IRS admite. Con uso residencial, no se retiene nada si el total es de US$300,000 o menos; si supera los US$300,000 sin pasar de US$1,000,000, la tasa es del 10%, y más allá de US$1,000,000, del 15%. Si no hay uso residencial, rige el 15% estándar, cualquiera que sea el precio. Ojo con los umbrales: pasarlos, aunque sea por un centavo, puede cambiar la tasa.
¿Las vacaciones ocasionales cuentan como uso residencial?
No: el uso vacacional esporádico, por sí solo, no califica. El comprador, que tiene que ser persona física, debe tener planes firmes de que él mismo, o quienes el IRS reconoce como ocupantes según esta excepción de FIRPTA por uso como residencia, ocupen el inmueble al menos el 50% de los días con ocupación, en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses. Se excluyen los días sin ocupación. Confirma esos hechos con tu agente de cierre y con un profesional fiscal de EE. UU., porque firmar una declaración no te da, por sí solo, acceso a la excepción.
¿Cómo se calcula si hay vendedores extranjeros y estadounidenses?
El total de la operación fija la tasa, y esa tasa se aplica solo a la parte que corresponde a los vendedores extranjeros. Hay un caso especial. Si los únicos dueños de todo el inmueble son dos cónyuges, un estadounidense y un extranjero para efectos fiscales, el IRS considera que cada uno tiene la mitad, sin importar los porcentajes de propiedad. Comprueba esa titularidad antes de marcar la opción de cónyuges, que fija la parte extranjera en el 50%. Si hay otros dueños, deja la opción desactivada y usa una distribución confirmada por un profesional que incluya a todos los vendedores extranjeros. Ejemplo: si la parte extranjera es del 50% y la venta de US$600,000 tiene uso residencial, la retención es el 10% de US$300,000: US$30,000. Sería incorrecto anotar como total de la operación los US$300,000.
¿La hipoteca o los gastos de venta reducen la base de retención?
No. Ni el saldo de la hipoteca ni los gastos de venta se descuentan. El monto bruto obtenido incluye el efectivo, el valor razonable de mercado de cualquier otro bien que se entregue y las deudas que asuma el comprador. Cuenta cada partida sin repetirla: si la deuda ya está dentro del precio, no la sumes de nuevo. Por eso, liquidar la hipoteca y cubrir los gastos de venta no cambian la base estándar.
¿El cálculo incluye certificados o exenciones especiales?
No, quedan fuera del cálculo. Con un certificado de retención del IRS, el monto exigido puede bajar o incluso desaparecer; pedirlo, sin embargo, no significa que aprueben una cifra menor. Si hay certificados, transferencias hechas por una entidad, distribuciones o alguna exención especial, un profesional debe revisarlo fuera de esta herramienta.